Аренда жилья в Украине — зона повышенной опасности. Рискуют все — наниматели недвижимости и арендодатели. Все потому, что рынок на 70% находится в тени. Владельцам квартир не выгодно афишировать свою деятельность, а арендаторам вообще все равно, легально ли им сдают жилье.
Патовая ситуация вызвала состояние, в котором цены на аренду жилья абсолютно неконтролируемые, а от мошенничества не могут оберечь ни риэлторы, ни правоохранители. И это при том, что спрос на долгосрочную аренду квартир, комнат и домов с каждым годом только растет, не говоря уже о посуточной аренде.
Две тысячи за собственную доверчивость
Лето. Курортный сезон в разгаре. Даже те, кому не посчастливилось получить отпуск в теплое время, могут насладиться морем в многочисленные выходные во время государственных праздников. Так случилось и со мной. Радости от того, что удалось отложить все дела и поехать к черноморскому побережью компании из восьми людей омрачал только жилищный вопрос.
Большой группе найти комфортное жилье недалеко от моря, еще и в самый разгар сезона в августе, действительно сложно. Возможно страх, что бытовой вопрос может испортить отдых, и усыпил внимательность.
Чтобы гарантированно иметь где заночевать, пожарить мясо на открытом огне и провести несколько небольших вечеринок, мы решили заранее забронировать дом. А дальше — стандартная ситуация.
Найдя подходящий вариант на онлайн-платформе, я убедилась, что объявление уже давно размещено на сайте, а значит, на автора никто не жаловался и ему, скорее всего, можно доверять.
По телефону человек по имени Геннадий рассказал об условиях, спросил о количестве постояльцев и даже начал сомневаться, подходит ли нам его вариант. Мол, дом рассчитан на 6 человек и двоим придется спать в проходной гостиной.
Но, конечно, кто платит — тот и заказывает музыку. Поэтому если мы готовы к таким неудобствам, владелец может сдать нам свой дом. Однако это праздничные дни, наплыв отдыхающих большой и Геннадию нужны гарантии — оплата одних суток наперед.
Крупнейший в стране банк по всей Украине работает нормально, а на берегу Черного моря почему-то переводит деньги с опозданием в несколько дней. Поэтому предоплату надо выслать через терминал, который выдает чек без обратных данных и найти получателя затем в случае необходимости невозможно.
И, конечно же, перевести деньги надо как можно быстрее, ведь Геннадию такие, как я, каждые 10 минут звонят и всех интересует та же дата…
Красная тряпка для мошенников
Типичная мошенническая история обошлась нам в две тысячи гривен, выяснилась за день до поездки, когда телефон Геннадия перестал отвечать, и не смогла испортить отдых, так хорошее жилье нам быстро удалось найти сразу на месте.
Это было два года назад, однако с тех пор ничего не изменилось. В таком случае мы могли бы требовать копии каких-то подтверждающих документов на дом. Но по возможности дистанционно жилье лучше не бронировать.
Много реальных историй имеют более драматичный конец. Люди платят за долгосрочную аренду, заселяются со всеми пожитками в квартиру, которую на самом деле сдал владелец мошенникам на одни сутки. Чтобы этого не произошло, необходимо требовать показать паспорт, где указано, что жилье реально принадлежит человеку, с которым вы заключаете соглашение, а также заключить в двух экземплярах нотариальную сделку на аренду.
Другой не менее распространенный вариант — сдача квартиры сразу нескольким постояльцам. Из людей берут задаток, показывают квартиру и договариваются о дате заезда. В оговоренный день, как правило, на следующий или через день, потому что снимать жилье на долго мошенникам невыгодно, арендаторы приезжают и встречают там несколько таких же обманутых искателей жилья.
Чтобы не попасть в такую ловушку, лучше юридически заблаговременно закрепить свои намерения, проверить документы владельцев квартиры или дома, и пообщаться, по возможности, с соседями. А что, если перед вами действительно мошенники, и люди, которые живут рядом, никогда раньше не видели этих лиц?
Рискуют все
Незащищенными в этой ситуации не только люди в поисках недвижимости. Хотя мы привыкли к ситуациям, когда страдают именно арендаторы, убытки владельцев квартир могут быть значительно больше.
Даже подписав контракт с новым арендатором и включив в него все детали проживания, арендодателям, в случае нарушения правил проживания со стороны нанимателей, очень сложно будет заставить временных жителей возместить потери.
Наибольший риск для владельцев жилья — повреждение их имущества. Если поцарапанную мебель с трудом, но все же можно списать на вину временных жителей, то доказать, что техника вышла из строя не от старости, а по вине постояльцев — почти нереально.
Новые жители, маленькие дети и животные, на которых не давал согласие хозяин — еще одно поле риска. Вообще, владельцу жилья сложно предсказать, каких людей он впускает. Если арендаторы будут приводить гостей или устраивать шумные вечеринки, это может не понравиться соседям.
Если пара вызовов полиции не изменит ситуацию, они могут, к примеру, написать заявление в налоговую и сообщить, что владелец незаконно сдает жилье в аренду.
Риэлторы ничего не гарантируют
Юридической ответственности профессиональные риэлторы не несут, ведь с ними, как правило, никакого договора наниматель не подписывает. Их функция — быть посредником между собственниками жилья и потенциальными арендаторами.
Неудивительно, что из-за отсутствия законного регулирования отношений в сфере аренды жилья, нередко риэлторы вступают в сговор с нечестными собственниками квартир. Чтобы не встретить таких мошенников, стоит проверять их документы и обращаться в агентства, а не к частным специалистам.
Приручить дракона
Почти 1/3 жителей Европы живет в арендном жилье
Сейчас правительство планирует ввести законный контроль рынка аренды. В Минрегионстрое разрабатывают концепцию законопроекта об аренде жилья. Чиновники смотрят на Запад, где арендное жилье более распространенное, чем частное, и констатируют, что Украина, хотя и сильно отстает по этим показателям, но каждый год показывает все больший спрос на такое жилье.
Только по сравнению с прошлым годом, спрос на аренду жилья вырос на 20%. И тем самым поднял уровень цен на аренду. Ведь количество предложений не успевает за желающими снять жилье. Таким образом складывается ситуация, когда средняя цена за месяц проживания в столичной квартире составляет половину средней зарплаты: 8000 гривен за однокомнатную квартиру против 13 500 гривен оклада.
Однако, в европейских странах доля расходов на жилье значительно меньше. Поэтому государство хочет ввести на рынок муниципального игрока и снизить за его счет стоимость аренды жилья.
— Мы заинтересованы создать такие условия, чтобы те, кто сдают жилье в аренду, вышли из тени. Эффективное внедрение этого рынка повлияет на снижение арендной платы, будет способствовать привлечению новых инвестиций, стимулировать развитие жилищного строительства и отрасли в целом, — говорит заместитель главы минрегиона Лев Парцхаладзе.
В жилищно-коммунальном министерстве хотят разделить арендную недвижимость на три вида.
Муниципальная власть возьмет на себя создание социального арендного жилья, которое будет на 30-40% дешевле, чем у частных арендаторов. Это может быть недорогое строительство или реконструкция уже существующего фонда.
Второй вид — жилье на балансе органов государственной власти. Его будут предоставлять в аренду сотрудникам госструктур на время работы.
Частное жилье будут строить инвесторы, которых государство будет поощрять льготным налогообложением и привлекательным расположением жилья.
А уже существующий рынок аренды жилья планируют узаконить. В минрегионе разрабатывают условия, по которым владельцам недвижимости станет выгодно выйти из тени и быть законными участниками сферы.
Таким образом государство сможет получать налоги от миллиардных сумм, которые ежемесячно курсируют в сфере недвижимости, и надеется снизить цены на уже существующие предложения.
— Аренда такого жилья должна зависеть от стоимости строительства и расположения жилья, — говорит Светлана Старцева, начальник управления жилищной политики минрегиона.
Пока законопроект еще на стадии разработки и конкретных сроков, когда он попадет на рассмотрение в парламент, нет. Однако принятие документа назрело уже давно. Это признают и сами авторы.
Фото: dreamstime
Яна Семенюк