В Украине снят мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения — соответствующий закон 31 марта приняла Верховная Рада.
Однако рынок земли заработает только с июля 2021 года — для физических лиц, а юридические лица смогут покупать землю в собственность только с 2024 года.
А иностранцы или юридические компании, учредителями или бенефициарами которых являются иностранцы, смогут покупать украинские земли, если граждане разрешат по результатам референдума.
Сегодня запрет на покупку земли действует еще в Северной Корее, Венесуэле, Конго, Таджикистане, Беларуси и на Кубе. Другие страны давно ввели рынок — у кого-то он ограничен, в других полностью свободный.
Факты ICTV предлагают рассмотреть шесть самых успешных моделей рынка земли — это опыт США, Германии, Франции, Нидерландов, Польши и Канады. Некоторые уже не одно столетие живут с открытым рынком, а другие в течение 10-20 лет после внедрения свободного оборота земли достигли значительных успехов.
США
США — страна с наибольшим номиналом ВВП в мире, 1,4% из которого — это доходы от сельского хозяйства. Это примерно $985 млрд ежегодно.
В Соединенных Штатах земли с/х назначения занимают 54% площади страны (используется, правда, значительно меньше), обеспечивая рабочими местами 23 млн граждан.
Рынок земли здесь существует уже более 150 лет — со времен гражданской войны.
Земли обычно продают и покупают на аукционах, где проводят торги. Цена земли сельскохозяйственного назначения в этой стране достигает $10,2 тыс. за один га.
Но регуляции со стороны государства нет — цены формирует рынок, объем земли в одни руки — неограничен.
Правила меняются в зависимости от штата. В большинстве из них иностранцы могут свободно заходить на рынок, иногда должны подавать отчеты по доходам, иногда не могут покупать определенные виды земель, а вот в пяти районах вообще действует для них запрет.
Налоги, кстати, тоже определяет каждый штат отдельно — они зависят от рыночной цены земли или площади участка.
Германия
Так же, как и в США, в Германии почти половина страны — это земли с.-х. назначения. Таких 47,5%. Но сельское хозяйство приносит вдвое меньше прибыли в ВПП, чем в США — 0,7%.
Открыли рынок в Германии в 1990-х годах. А проходила реформа в три этапа. Сначала землю только отдавали в аренду на 12 лет. Потом купить ее могли только те граждане, которые либо когда-то имели право на владение, либо работают в сфере сельского хозяйства. Впоследствии землю смогли свободно покупать и продавать на аукционах.
Налоги на земли с.-х. назначения составляют 1,2%. Сейчас практически 70% сельскохозяйственных предприятий — это семейные фермы.
Цену на землю формирует рынок — средняя стоимость достигает $32,3 тыс. за га. Кое-где можно получить скидку в 45% — в случае, если гражданин владел землей, которая попала под коллективизацию в 60-х годах.
Поскольку часть полномочий по регулированию рынка в компетенции федеральных земель, в некоторых районах существуют ограничения на покупку — от 0,12 до 2 га. Если же необходимо купить больше, придется получать разрешение у местных властей. Но покупка земли в Германии не пользуется популярностью — из-за высокой стоимости более 60% территорий находятся в аренде.
Франция
Франция свой рынок земли жестко контролирует. Там есть специальное ведомство — Союз по управлению землями и сельским развитием (SAFER), которое подчиняется Минфину и Министерству по развитию сельского хозяйства.
Это ведомство наделено такими полномочиями, что практически является регулятором рынка. Например, имеет первоочередное право покупки земли, если на землю одновременно претендуют иностранный покупатель и французский гражданин, если претендент на землю недостаточно подготовлен для фермерской деятельности или цена слишком спекулятивная. В дальнейшем организация продает эти земли наиболее выгодному для государства покупателю.
Владелец после покупки территории обязан пропользоваться ею не менее 15 лет без права сдать в аренду. Средняя стоимость земли в стране — $7,4 тыс. за га. Иностранцы здесь, кстати, не могут купить виноградники, потому что они считаются национальным достоянием.
Нидерланды
55% земельного фонда страны составляют земли с/х назначения. Почти все они находится в частной собственности — 89%.
При этом государство не регулирует ограничения ни по площади, ни по цене или гражданству покупателя. Землю можно купить, заключив прямой договор с собственником, в отличие от других стран, где действует аукцион. Однако приоритетное право на покупку все же принадлежит арендатору.
Налог на покупку земли составляет 6%, но его можно не платить — в таком случае покупатель обязуется в течение 10 лет не менять назначение земли.
Средняя стоимость земли там достигает $62,9 тыс. за га. Впрочем, и производительность сферы АПК в пять раз выше, чем в других странах Европы.
Польша
Свой рынок Польша открыла в 1989 году. Землями там могут владеть как физические, так и юридические лица. Первые могут иметь в собственности не более 300 га, а вторые — 500 га.
Под физическими лицами имеют в виду лишь фермеров. Причем, чтобы считаться фермером, человек должен иметь среднее или высшее образование, проработать в сфере более пяти лет и жить в той местности, где планирует купить участок. Сейчас более 80% земель — в собственности малых фермеров.
Налога на землевладение в стране нет, что сделало сферу привлекательной для инвестирования. Так, доля АПК от общего ВВП страны составляет 3,2%. А налог на покупку земли варьируется в пределах 2-5%.
Средняя стоимость гектара — $9,1 тыс.
В то же время действует ограничение по покупке земли иностранцами. С 2016 года право покупки имеют граждане ЕС. Другие же лица могут купить землю в отдельных случаях — если в браке с гражданином Польши или проживают на территории более двух лет.
Канада
Здесь только 65% земель находятся в частной собственности. Хотя цена значительно ниже, чем в других странах — $4,7 тыс. за га. А сам агросектор приносит 1,5% доходов от ВПП страны.
Каждая провинция здесь самостоятельно устанавливает политику в отношении рынка земли. В основном ограничения накладываются на иностранцев — в Квебеке, например, они не могут без дополнительного разрешения купить более 4 га, в Манитобе — более 16 га.
В провинции Остров принца Эдуарда любое физическое лицо не может иметь более 400 га земли, а любое юридическое — не более 1 200 га.
Ни в одной из этих стран иностранцы не раскупили землю, даже несмотря на отсутствие регулятора, селян не обманули и рейдерство не процветает. Зато рынок земли приносит в среднем 1-1,5% доходов стране, а сельское хозяйство использует современные технологии, как в Нидерландах, и приносит прибыль фермерам.
Лилия Ященко