PCEtLSDQndC1INC00L7QsdCw0LLQu9C10L3QsCDRgNC10LrQu9Cw0LzQvNCwIGZ1bGxzY3JlZW4gLS0hPg==
ФАКТИ iPad / iPhone ФАКТИ Android
Автор: Юлія Чеберяк

Хто за що відповідає? Які нові правила надання послуг багатоповерхівкам

В 2017 році Верховна Рада прийняла нові закони Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку та Про житлово-комунальні послуги, що передбачають впровадження ринку послуг з управління житловим фондом. 

Для надання послуг з управління багатоквартирним будинком необхідно приймати рішення безпосередньо співвласниками багатоквартирного будинку шляхом визначення відповідної форми управління (через статутні органи ОСББ чи без створення ОСББ – рішенням зборів співвласників). 

Прийняття нового закону України Про житлово-комунальні послуги передбачає, що до житлово-комунальних послуг належать:

  • послуга з управління багатоквартирним будинком.

Тобто, йде мова про утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем).

Тобто крім утримання ліфтів, купівлі електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку, поточного ремонту спільного майна багатоквартирного будинку.

  • комунальні послуги.

Тобто послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.

За таких умов ціни на послуги є договірними. Вони визначається за згодою обох сторін та зазначаються у договорі з управителем (коли співвласники самостійно приймають рішення про форму управління та функції з управління багатоквартирним будинком передають управителю). Або ж ціни можуть визначатись за результатами конкурсу з призначення управителя – на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.

Закон України Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку не передбачає надання управителем багатоквартирного будинку послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, натомість передбачає надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Віднині для отримання послуги з управління багатоквартирним будинком співвласники повинні укласти з виконавцем послуги договір.

Для укладення відповідного договору між співвласниками та управителем багатоквартирного будинку, необхідно прийняти рішення про форму управління будинком (ОСББ, без створення ОСББ) та залучити управителя для надання послуги з управління будинком.

У разі, якщо співвласники не приймуть рішення про форму управління будинку, то орган місцевого самоврядування повинен провести конкурс з вибору управителя для будинків.

У такому випадку договір про надання відповідних послуг укладається на 1 рік від імені співвласників за підписом уповноваженої особи виконавчого органу місцевого самоврядування. Ціна на таку послугу визначається за результатами конкурсу.

Якщо за 1 місяць до закінчення цього договору жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, він вважається продовженим на черговий однорічний строк.

До проведення конкурсу та до моменту оголошення переможців конкурсу з призначення управителя і укладення відповідних договорів послуги надають ті виконавці, що надавали ці послуги до конкурсу.

Якщо співвласники, яким орган місцевого самоврядування призначив на конкурсних умовах управителя, приймуть рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя, то вони мають право достроково розірвати договір, попередивши про це управителя за два місяці до дня розірвання договору.

Важливим аспектом є те, що ціна на послугу договірна та повинна включати витрати на утримання будинку та прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна будинку, а також винагороду управителю.

Плата за послугу нараховується щомісяця управителем, а за бажанням співвласника оплата послуги може здійснюватися шляхом внесення авансових платежів.

Обов’язковою вимогою договору має бути щорічне звітування про виконання кошторису витрат управителя перед співвласниками за два місяці до закінчення строку дії договору, а також подання співвласникам на погодження новий кошторис витрат.

Новий кошторис витрат погоджується співвласниками, а в разі, якщо він не задовольнив нікого, продовжує діяти раніше погоджений кошторис витрат.

Відповідно до укладеного договору, кожен із співвласників має право:

  • одержувати від управителя своєчасної та належної якості послугу з управління згідно із законодавством та умовами цього договору.
  • без додаткової оплати одержувати від управителя інформацію про ціну послуги з управління, загальну вартість місячного платежу, структуру ціни, норми споживання та порядок її надання, а також про її споживчі властивості.
  • на відшкодування збитків, завданих його майну, шкоди, заподіяної його життю або здоров’ю внаслідок неналежного надання або ненадання послуги з управління та незаконного проникнення управителем в житло (інший об’єкт нерухомого майна).

Читайте: Зірки проти ЖКГ: як економлять та скільки платять

  • на усунення управителем недоліків у наданні послуг з управління протягом строку, встановленого договором або законодавством.
  • на зменшення розміру плати за послугу з управління у разі їх ненадання, надання не в повному обсязі або неналежної якості.
  • отримувати від управителя штраф у розмірі, визначеному договором, за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт.
  • на перевірку кількості та якості послуги з управління.
  • складати та підписувати акти-претензії у зв’язку з порушенням порядку надання послуги з управління, зміною її споживчих властивостей та перевищенням строків проведення аварійно-відновних робіт.
  • без додаткової оплати отримувати інформацію про проведені нарахування співвласнику плати за послугу з управління (з розподілом за періодами та видами нарахувань) та отримані від нього платежі.
  • одержувати пільги та субсидії на оплату послуги з управління.

При укладанні договору з надання послуг з управління, призначений управитель несе відповідальність за: 

  • невиконання та/або неналежне виконання умов цього договору.
  • шкоду, заподіяну спільному майну, правам та законним інтересам співвласників внаслідок невиконання або неналежного виконання управителем своїх обов’язків.
  • шкоду, заподіяну третім особам внаслідок невиконання або неналежного виконання ним своїх обов’язків.

У разі ненадання чи надання неналежної якості послуги з управління співвласник має право викликати управителя для перевірки її якості та скласти акт-претензію.

Якщо управитель не з’явився на виклик співвласника або без обґрунтування відмовився підписати акт-претензію, то він підписується співвласником, а також двома іншими співвласниками, які проживають (розташовані) у сусідніх приміщеннях, і надсилається управителю рекомендованим листом.

Управитель впродовж 5 робочих днів вирішує питання щодо задоволення вимог, викладених в акті-претензії, зокрема шляхом здійснення перерахунку вартості послуги, або видає (надсилає) співвласникові обґрунтовану письмову відмову в задоволенні його претензії.

У разі ненадання управителем відповіді в установлений строк претензії співвласника вважаються визнаними управителем.

Тому у такому випадку управитель повинен забезпечити перерахунок розміру плати за послугу з управління за період її ненадання, надання не в повному обсязі або неналежної якості здійснюється управителем.

Крім того, дія договору припиняється:

  • у разі закінчення строку, на який його укладено, якщо одна із сторін повідомила про відмову від договору.
  • достроково за згодою сторін або за рішенням суду в разі невиконання управителем та/або співвласниками вимог цього договору.
  • у разі смерті фізичної особи — підприємця, який є управителем.
  • у разі прийняття рішення про ліквідацію управителя або визнання його банкрутом.
  • в інших випадках, передбачених законом.

Управитель повинен прийняти будинок в управління не пізніше 20 днів з моменту набрання чинності договору та здійснити огляд технічного стану багатоквартирного будинку та його прибудинкової території та скласти відповідний акт. Отримати від уповноваженої особи співвласників чи попереднього управителя наявну технічну документацію на будинок, а також технічну документацію на прибудинкову земельну ділянку.

Читайте:  Косюк: Зменшення споживання газу на 20% збереже ціну на послуги ЖКГ

Приймання-передача відповідної технічної документації на будинок повинна підтверджуватися відповідним актом.

До зобов’язань управителя належить також складання плану здійснення заходів з утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточного ремонту, що включає:

  • план-графік технічного огляду будинку.
  • графік прибирання прибудинкової території.
  • проведення дезінсекції та дератизації.
  • графік прибирання місць загального користування.
  • план-графік поточного ремонту.
  • план-графік оглядів димових та вентиляційних каналів.
  • інші заходи (у разі необхідності та залежно від наявного обладнання будинку).

Ринок управителів починає лише набирати обертів, тому очевидно, що виникнуть проблеми та неузгодженості під час укладання договорів.

Переважна більшість багатоквартирного житлового фонду управляється так званими ЖЕКами – організаціями радянського зразку, які ніколи не були зацікавлені у якісному управлінні житла, власниками якого є громадяни, а не обслуговуючі організації.

Більшість співвласників багатоквартирних будинків ментально не готові здійснювати контроль за діяльністю управителів, адже ще й досі переконані, що держава зобов’язана через ЖЕКи здійснювати належне управління спільним майном співвласників. А також, більшість населення не знає про свої права щодо управління будинками та рівня відповідальності управляючих компаній.

Крім того, немонетизовані житлові субсидії значно стримують формування ринку управління багатоквартирного житлового фонду. Адже за сьогоднішньої системи соціального захисту усі ризики з невчасного відшкодування коштів для субсидіантів та пільговиків несуть управителі.

Автор: Юлія Чеберяк, аналітик житлово-комунальних та енергетичних програм Громадянської мережі ОПОРА.

Теги: ,
Якщо побачили помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту і натисніть Ctrl+Enter.

Вгору Вгору
Вверх

    Знайшли помилку в тексті?

    Помилка