Іпотека під 5% річних в Україні: кому дадуть, що буде зі ставкою і чи варто брати
Днями прем’єр-міністр Денис Шмигаль анонсував у першій половині 2021 року нову програму фінансового лізингу та іпотеки під 5% річних.
Поки над цією програмою уряд працює спільно з Національним банком.
Факти ICTV розповідають, наскільки реально запровадити в Україні таку ініціативу, хто зможе отримати гроші, чи варто буде користуватися програмою і що робити, якщо відсоткову ставку вирішать підвищити.
Чи може іпотека під 5% річних з’явитися у 2021-му і чи буде на неї попит
Юрист L.I.Group Анастасія Харицька пояснює: під іпотекою під 5% мається на увазі, що громадянин отримує кредит з відсотковою ставкою, встановленою банком на рівні UIRD*12+4,5% або UIRD*12+7% (український індекс ставок за депозитами фізосіб, який розраховується на 12 місяців – Ред.).
Але Фонд розвитку підприємництва відшкодує різницю між сумою нарахованих відсотків за встановленою банком ставкою та сумою нарахованих відстоків за ставкою 5%.
Тобто, якщо банком встановлена ставка 12,88%, то позичальник заплатить 5%, а Фонд розвитку підприємництва – 7,88% в грошовому еквіваленті.
Однак реалізація ініціативи безпосередньо залежатиме від державного фінансування. Тому думки, чи все ж зможуть українці користуватися дешевими кредитами на житло у 2021 році, розділяються.
Так, Анастасія Харицька зазначає, що з огляду на програму Молодіжний кредит, яка була запроваджена у 2013 році і діє досі, є обґрунтовані підстави вважати, що нова ініціатива уряду також працюватиме і матиме попит.
А от член Асоціації правників України, адвокат Регіна Харченко додає, що певні результати цієї програми можна буде побачити щонайменше через п’ять років.
– Якщо уряд виділить вагомий фонд для відшкодування відсотків комерційним та державним банкам, забезпечить просту процедуру оформлення та розширить мережу банків, які будуть брати участь у програмі – це буде мати кінцевий позитивний результат для українців, – переконана вона.
Кандидат економічних наук Олександр Хмелевський звератає увагу на інший аспект ініціативи. Він пояснює, що компенсується різниця у відсоткових ставках за рахунок коштів держбюджету. А оскільки в головному кошторисі фінансування цієї програми закладено не було, то виникає питання, звідки візьмуться гроші для неї.
Чи варто користуватися програмою і хто це зможе зробити
Прем’єр поки не розкривав деталей, для кого будуть доступні дешеві кредити на житло. Але деякі експерти припускають, що скористатися ними зможе широке коло громадян.
Хоча Олександр Хмелевський зазначає: якщо кошти на іпотеку під 5% в Україні таки знайдуть, то їхня кількість буде обмежена. Тому не варто розраховувати, що всі охочі зможуть отримати кредит.
Натомість адвокат Регіна Харченко пояснює, що кошти зможуть отримати українці, які не мають у приватній власності об’єктів нерухомості (квартир, будинків, земельних ділянок) на придбання помешкання розміром 50 кв. м на сім’ю + 20 кв. м для кожного наступного члена родини. Тобто, загалом це молоді сім’ї, що мають дітей.
– Для сімей з середнім достатком та постійним доходом – це чудова можливість отримати власне житло. Водночас варто звернути увагу на те, що розмір кредитування обмежений: об’єкт нерухомості повинен бути вартістю не більше 2 млн грн, – додає експерт.
Чи може різко здорожчати відсоткова ставка і перевищити 5%
Згідно з заявами уряду та Укрфінжитло, ставки лізингу та іпотеки мають бути стабільними весь період. Однак фахівці попереджають, що розвиток ситуації прогнозувати важко, тому не виключають підвищення ставки.
Юрист Анастасія Харицька пояснює, що ставка за іпотечним кредитом буде переглядатися щорічно та змінюватися відповідно до UIRD*12 (український індекс ставок за депозитами фізосіб, який розраховується на 12 місяців – Ред.). Але зміни мають впливати лише на суму, яку Фонд буде відшкодовувати банку.
– Є необхідність наголосити на тому, що кредитний та іпотечний договори будуть укладатися з банком, а не з Фондом. Тому якщо скасують постанову про введення програми здешевлення іпотечного кредиту, то людина, яка його брала, буде вимушена сплачувати повну відсоткову ставку за договором, – додає експерт.
Також юрист наголошує, якщо людина, яка брала кредит, порушує термін сплати на понад 30 днів, то компенсація відсотків призупиняється. Її зможуть відновити, якщо позичальник протягом 90 днів укладе з банком угоду про реструктуризацію боргу.
А якщо не зробити внесок за кредитом протягом 90 днів, то позичальник взагалі втратить право на компенсацію.
Водночас Олександр Хмелевський звертає увагу на те, що позичальники можуть опинитися у скрутному становищі через те, що, згідно з офіційними прогнозами, інфляція у 2021 році може зрости до 7%.
Це може призвести до підняття Нацбанком облікової ставки, через що доведеться виділяти з держбюджету додаткові кошти для компенсації різниці. А оскільки іпотечні кредити видаються на термін до 20 років, не виключено, що ставки за іпотекою будуть суттєво збільшені.
Як запровадження дешевої іпотеки вплине на ринок
Член Асоціації правників України Ганна Леус прогнозує, що у разі успішної реалізації програми можна очікувати зменшення попиту на оренду житлової нерухомості.
– Вплив на ринок нерухомості в частині купівлі житла також відбудеться, оскільки попит зросте. Але, враховуючи особливі умови придбання житла в межах програми, у який спосіб це станеться, – побачимо згодом.
Водночас Анастасія Харицька додає, що зменшення відсоткової ставки мало би збільшити попит на ринку нерухомості і викликати підвищення цін на квадратні метри. Але, зважаючи на низький рівень фінансового забезпечення українців, а також низький рівень наповнення бюджету, програма не зможе значною мірою вплинути на ринок нерухомості.
Як захистити свої права у разі підвищення відсоткової ставки
Правники радять уважно аналізувати договір і користуватися послугами професіоналів перед оформленням документів.
Як правило, всі умови та можливі випадки збільшення відсоткових ставок передбачені у договорі. У будь-якому разі, повинен бути механізм узгодження зміни договірних умов.
Адвокат Регіна Харченко також радить зверати увагу на те, чи може держава в односторонньому порядку змінити ставку через форс-мажор, дефолт, військові дії тощо. Крім того, потрібно дуже уважно обирати банк і вимагати чіткого графіку оплати, де прописана і можливість дострокового погашення кредиту без жодних фінансових санкцій для позичальника.
Тим часом з 1 березня в Україні запрацює іпотека під 7% річних. Однак це стосуватиметься лише тих кредитів, які громадяни України беруть у гривні, і на житло, побудоване не раніше 2015 року.
Більше про те, як працюватиме іпотека під 7% і яких змін очікувати на ринку – читайте у нашому матеріалі.
