На бумаге земля остается в собственности народа, но фактически она продается и покупается, “отжимается”, обрабатывается незаконно, становится элементом схем по уклонению от уплаты налогов.
Уже 25 лет мы топчемся на месте, пытаясь придумать, как навести порядок в земельных отношениях: кому, когда и как можно будет иметь в собственности и продавать нашу землю. Последние 16 лет в Украине действует запрет на куплю-продажу земли сельскохозяйственного назначения. Однако, с запада, который должен был дать время, чтобы выработать приемлемое для всех решение, он превратился в обычный повод для спекуляций.
Международный валютный фонд требует от нас внедрения рынка земли, и вопрос обостряется с каждым днем, что приближает нас к голосованию о судьбе моратория, которое должно состояться в мае.
Какие предложения мы имеем на сегодня? В Верховной Раде зарегистрировано три законопроекта относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения: от Правительства, от коллектива народных депутатов во главе с Алексеем Мушаком (Блок Петра Порошенко) и от нардепа Аркадия Корнацкого (БПП). Давайте, рассмотрим, что предлагается.
— 500 га – для населения- не более 33% площади с/х угодий ТГ или района – для предприятий-неограниченно – для государства и ТГ
| Законопроект правительства | Законопроект №5535 | Законопроект № 5535-1 | |
| Когда внедряется рынок земли? | с 1 января 2018 года для всех земель | Поэтапно: — с 1 июля 2017 года — на земли государственной и коммунальной собственности — с 1 июля 2018 года – на частные земли населения — с 1 января 2020 года – для украинских предприятий — с 1 января 2030 – для иностранцев, лиц без гражданства. |
Со дня официального опубликования закона для всех земель |
| Кто сможет покупать? | — Граждане Украины -Территориальн. общины (ТГ) — Местные органы власти — Государство |
— Граждане Украины — ТГ — Государство — Предприятия (с 2020 года) — Иностранцы, лица без гражданства (с 2030 года) |
Только граждане Украины и украинские сельскохозяйственные предприятия |
| Какой максимальный размер земельного участка можно будет иметь в собственности? | — 200 га – для населения — неограниченно – для государства и ТГ |
— 500 га – для населения — не более 33% площади с/х угодий ТГ или района – для предприятий — неограниченно – для государства и ТГ |
Нет ограничений |
Источник Всеукраинский Аграрный Совет: http://uacouncil.org/news/670.html
Немного о рисках
Совершенно понятно, что рано или поздно мы придем к свободному рынку земли. Он является базисом успешного сельскохозяйственного производства всех развитых стран, ведь, как не крути, а владелец больше, чем арендатор заинтересован вкладывать средства в землю, чтобы она становилась родючее и приносила высокий доход. Страны бывшего Советского Союза уже прошли через отмену моратория на продажу земли и сделали это успешно.
Но, что ждет нас, если мы запустим рынок сейчас по одному из предложенных вариантов?
Ключевая цель введения рынка земли – привлечение инвестиций для оживления экономики. Это должно происходить с помощью международных институтов, которые направят средства в украинские банки для кредитования желающих приобрести землю. Почему мы рассчитываем на помощь иностранных доноров? Потому что наши банки не имеют достаточного финансового ресурса.
Киевский международный институт исследований провел опрос среди владельцев паев, которое свидетельствует, что каждый шестой готов продать свою землю. То есть сразу после отмены моратория объем рынка земли составит шестую часть от 27,7 млн га, которые находятся сейчас в частной собственности, а это 4,6 млн га.
Значит, первоначальная потребность в капитале составит минимум 4,6 млрд долл. (по нынешней цене $1 тыс. на га). Если к продаже предложат еще земли государственной и коммунальной собственности, которых у нас 10,5 млн га, сумма возрастет.
При этом собственный капитал банков Украины останется на уровне $4,7 млрд. Очевидно, нашим банкам этого не хватит, чтобы обеспечивать и старые направления кредитования, и новый земельный.
Международные институты будут заинтересованы давать Украине деньги только при условии масштабного проекта с малыми рисками. Вспомним, что на первых этапах предложенных законопроектов (кроме №5535-1, о нем позже) единственным, кто может приобретать землю фактически является физическое лицо. Рассчитывать на то, что физические лица будут принимать большие суммы не приходится (проценты по кредитам у нас заоблачные, к тому же будет действовать ограничение по концентрации земли в одних руках).
О рисках
Очевидно, что банк меньше рискует, предоставляя средства юридическому лицу, чем физическому. Предприятие имеет финансовую отчетность и предоставляет соответствующие залога, его легче контролировать. Кроме того, НБУ считает землю рисковой залогом.
На сегодня коэффициент ликвидности земельного участка (то есть насколько быстро банк сможет продать его, если заемщик не сможет выплатить кредит) составляет 0,35, а автомобиля – 0,75. Банки всегда будут отдавать предпочтение кредитованию под залог авто. Поэтому вряд ли Украине удастся привлечь деньги от иностранных доноров на обеспечение банковского кредитования под покупку земли.
Понятно, что на первых этапах землю будут покупать те, кто уже имеет производственное предприятие, или те, кто хочет сдавать земли в аренду. В любом случае это должны быть обеспеченные люди, которые будут способны платить проценты по кредиту, который они взяли на покупку земли, или иметь собственные средства на это. Поскольку мы уже выяснили, что запуск масштабного кредитования под землю мало вероятен, эти люди должны иметь достаточно собственных средств в наличке.
Если рассматривать условную ситуацию, что будет продано все 40 млн га сельскохозяйственных земель участками по 200 га, то мы увидим, что землю смогут купить 200 тыс. человек, или 40 тыс. семей.
Мы все знаем, что в Украине вполне достаточно претендентов на пребывание в этом списке, так же, как и, к сожалению, тех, кто не сможет себе позволить купить землю. Среди них и сельскохозяйственные предприятия. Даже в случае внедрения рынка земли с вариантом, когда юридические лица получают разрешение на покупку земли в 2020 году, их вполне успеют обойти вышеупомянутые 40 тыс. семей.
Таким образом, хотя мы и запускаем рынок земли, те, кто ее обрабатывает, все равно остаются “в стороне”, не имея реального стимула вкладывать средства в землю, что остается чужой.
Значит, скажете вы, наилучшим представляется вариант законопроекта №5535-1, ведь он позволяет покупать землю украинским предприятиям. С точки зрения вышеописанного, это, бесспорно, так и есть. Но даже если юридическое лицо станет реальным собственником земли, начнет вкладываться в ее эффективность, наряду с очевидными преимуществами развития сельскохозяйственного производства мы не лишаемся еще одного риска первых лет введения рынка земли – рост цен.
Это очень простая экономика. Если компания потратила определенную сумму средств, чтобы обеспечить производство, она должна каким-то образом вернуть себе эти деньги. То есть предприятие будет вынуждено поднять цены на свою продукцию, и значит, проценты по взятому кредиту лягут на плечи потребителя.
Что делать?
На первый взгляд, это – дилемма, которую невозможно решить. Но есть альтернативные взгляды, которые стоит рассмотреть. Если держаться идеи поэтапного внедрения рынка, мы найдем ответы на большинство вопросов.
При этом первым этапом должно быть наведение порядка в базе данных украинской земли — Государственном земельном кадастре и Реестре прав на недвижимое имущество. Мы до сих пор сталкиваемся с тем, что много участков пересекаются, или вообще имеют по два собственника, которые не знают друг о друге. Как они будут решать споры, если кто-то продаст участок?
Кроме того, до сих пор остается доля населения, которая работала на государственных аграрных предприятиях, но не получила землю во время распаевания в 1990-х годах. Эти земли должны быть распаеваны, ведь получается, что эти люди имеют право на землю, а будет продавать ее и получать доход кто-то другой.
И уже после этого можно осторожно запустить пилотные проекты по продаже государственных земель. Это позволит сформировать цену, увидеть, как действуют рыночные механизм на практике и разработать интересные для банковского сектора инструменты кредитования покупки земли.
Стоит рассмотреть и разрешение юридическим лицам на приобретение земли, поскольку это позволит запустить полноценный рынок. Но обязательно с предохранителями, основной из которых – что компании должны быть на 100% в собственности граждан Украины. Так мы избежим продажи земли иностранцам через схему собственности в украинских компаниях.
Аграрии Украины сходятся во мнении, что запуск рынка земли неизбежен, но после упомянутой предварительной подготовки.
На днях Всеукраинский аграрный совет совместно с крупнейшими аграрными ассоциациями Украины обратятся к премьер-министру со своими предложениями.
Мы можем запустить рынок земли только один раз, поэтому стоит приложить все усилия, чтобы сделать это правильно и не навредить.
Читайте: Продать землю Украины. Кто заработает и стоит ли бояться китайцев
Ранее Факты ICTV писали, что премьер Владимир Гройсман анонсировал новую модель земельной реформы. Обещает, что она будет в интересах селян-пайщиков, а не крупных агрохолдингов или иностранцев.
