Покупка жилья: все что нужно знать о документах и аферы (ИНФОГРАФИКА)

Мы обратились к высокопрофессиональным юристам и выяснили, что  аферы с недвижимостью, к сожалению, очень даже реальны, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Юрист практики строительного права ЮК Constructive Lawyers Александр Босенко очертил  самые распространенные уловки аферистов:

— Это и снижение цены, и проведение сделки у “нужного” нотариуса, и психологическое давление (есть уже покупатели и т.п.). Продажа по поддельному паспорту (редко, но бывает). Могут взять залог и скрыться.

Вторичный рынок – в чем опасность

На вторичке примерно каждая 10 сделка — или мошенническая или сомнительная.

— На вторичном рынке мошенников намного больше. Связано это с рейдерским захватом имущества, мошенническими схемами незаконного оформления жилья, злоупотреблением ипотечным имуществом и прочим, — поясняет директор ООО юридической компании Закон Слова, глава Совета юристов Украины Сергей Гитченко.

Поэтому, чтобы не быть обманутым, нужно, прежде всего, разумно подходить к делу, не принимать поспешных решений, ну и, конечно, обращаться к специализированным юристам и адвокатам.

Читайте: Жилье в Украине: цены, когда и в каком районе лучше покупать (ИНФОГРАФИКА)

Договор – как составить правильно

В договоре купли-продажи, прежде всего, должны быть идентифицированы стороны сделки, а также их дееспособность.

Необходимо также согласие супруга/ги на продажу квартиры. Если в квартире есть зарегистрированные люди, а особенно несовершеннолетие, лучше подождать их выписки.

— Также стоит проверить, на основании каких документов зарегистрировано право собственности, легитимность такой регистрации. Необходимо обратить внимание и на наличие судебных/досудебных уголовных разбирательств по квартире, ипотек, других запретов и арестов, — советует Александр Босенко.

Должен в договоре быть зафиксирован и факт передачи денег — в случае расчетов наличкой.

Кроме того, Сергей Гитченко советует для оформления сделки выбирать знакомого высокопрофессионального нотариуса.

— Перечень документов для первичного рынка один, для вторичного — другой, поэтому нужно не жалеть средств на профессиональных юристов или адвокатов — от их профессионализма зависит, насколько договор будет реальным, — утверждает Сергей.

Основной перечень документов:

• правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (зависит от вида имущества и от даты и способа приобретения имущества);
• техническая документация на жилье (изготавливается в БТИ, продавец имеет право выбора БТИ, поскольку существует много частных);
• паспорта владельцев и покупателей;
• идентификационные номера владельцев и покупателей;
• если имущество было приобретено собственником-продавцом во время брака, то требуется согласие другого супруга на продажу;
• если покупатель женат, то свидетельство о браке и нотариальное согласие другого супруга;
• если владельцем является несовершеннолетний ребенок, то решение органа опеки и попечения о разрешении на продажу, свидетельство о рождении.

— Этот перечень не является исчерпывающим, так как конкретный список документов зависит от вида имущества, от даты, способа его приобретения и других обстоятельств, — говорит Сергей Гитченко.

Читайте:  Душ – раз в неделю! Издевательства хозяев съемных квартир над переселенцами и как их поставить на место

Нужна ли расписка?

Расписка — это фиксация факта получения/передачи наличных по договору купли-продажи недвижимости.

— Есть несколько вариантов подтверждения передачи денег: наличный и безналичный расчет между сторонами. От этого момента и будет зависеть необходимость расписки. При безналичном расчете расписка не нужна, — говорит Александр Босенко.

При наличном расчете продавец подписанием договора свидетельствует о получении денег от покупателя в полном объеме. В этом случае расписка не обязательна, так как факт передачи/принятия денег уже установлен в договоре.

— Но моя рекомендация на всякий случай все же получить такую расписку. Это поможет избежать юридических рисков в случае признании договора недействительным, — советует Босенко.

Если же в договоре не установлен факт передачи денег, тогда расписка обязательна!

Как составить расписку

По словам Сергея Гитченко, безопаснее, однако дороже, оформлять расписку у нотариуса. Но самому ее тоже можно составить.

В последнем случае желательно (но не обязательно), чтобы расписка была написана собственноручно продавцом.

По форме это выглядит примерно так:

• наименование документа — Расписка;
• текст расписки;
• сумма (сначала цифрами, затем в скобках прописью) или наименование передаваемого имущества;
• место (город) написания расписки (указывается по желанию);
• дата — с левой стороны под текстом;
• подпись составителя — с правой стороны под текстом.

В тексте расписки сначала указывают основные сведения об авторе документа: ФИО, дата рождения (по желанию), паспортные данные: серия, номер, кем и когда выдан, адрес проживания, контактные телефоны (по желанию).

Затем пишут данные физического либо юридического лица, передающего что-либо: ФИО, должность, наименование организации. Далее идет сумма (сначала цифрами, затем в скобках прописью) либо наименование передаваемого имущества. Также в тексте можно указать дату возврата займа, имущества

Образец расписки:

Читайте: Банкам запретили повышать ставку по кредиту без ведома клиента

Продажа по поддельным документам

Чтобы избежать покупки жилья по фальшивым документам, Сергей Гитченко советует через нотариуса проверить данное жилье в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

— Нотариус может ознакомить покупателя с тем, сколько раз, на основании каких документов ранее отчуждалось недвижимое имущество. Следует обратить внимание, приобретена ли недвижимость по ипотечному договору или с торгов, отчуждалась или приобреталось по доверенности и многое другое, — говорит эксперт.

Покупка жилья с прописанными родственниками

Опасность купить жилье с такой проблемой, безусловно, есть. И она возникает зачастую из-за того, что человек хочет сэкономить.

— Есть много факторов, которые влияют на возникновение таких ситуаций. Как правило, такое имущество продается дешевле рыночных цен. А покупатель, желая купить дешевле и при этом не платить высокопрофессиональным юристам или адвокатам, идет на непроверенную сделку, —  говорит Сергей Гитченко.

Поэтому не стоит спешить покупать жилье по “выгодной” цене, совершая при этом юридически некорректные сделки. Для начала проверьте всю информацию о недвижимости и только после подписывайте документы.

А проверить факт прописанных посторонних людей достаточно легко. Необходима справка о регистрации места жительства. Ее можно получить через центры предоставления административных услуг.

Также Гитченко советует в договоре прописать большие размеры штрафов на продавца, в случае продажи имущества с зарегистрированными лицами.

Читайте: Как получить компенсацию за захваченное или уничтоженное в ОРДЛО жилье

Продажа по доверенности – опасно?

Не видя продавца, невозможно определить его психическое и психологическое состояние, узнать намерения соответственно продажи квартиры. А это влияет на законность сделки.

— Необходимо, чтобы собственник присутствовал лично во время оформления договора купли-продажи. Также стоит обращаться к независимому нотариусу (не нотариусу продавца), — советуют эксперты.

Если же продавец настаивает на продаже через представителя, то получите справку о здоровом психическом состоянии продавца и о состоянии его здоровья на момент оформления договора (с целью проверки, жив ли вообще продавец на момент продажи).

Итак, на вторичном рынке существует намного больше мошеннических схем — каждая 10 сделка сомнительная. Чтобы не стать жертвой квартирных аферистов, необходимо обращаться к специализированным юристам и адвокатам, контролировать правильность составления договора и, конечно, проверять репутацию данной квартиры.

Не стоит исключать и момент составления расписки. Даже если в договоре прописан факт передачи/получения денег, все равно оформите ее.

Чтобы избежать покупки жилья по поддельным документам, проверьте его регистрацию в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Не спешите покупать недвижимость по “выгодной” цене — это может быть уловка аферистов! Сначала проверьте подлинность документов и отсутствие вписанных других субъектов. Также стоит избегать покупки жилья по доверенности — требуйте присутствия владельца недвижимости либо справку о его психическом состоянии.

Ангелина Малиновская.