Ипотека в Украине: сколько придется переплатить и какая должна быть зарплата

Сколько лет придется откладывать?

Для начала мы решили разобраться, как человек со средней зарплатой, исходя только из личных накоплений, может приобрести жилье и сколько лет ему на это понадобится.

Согласно прогнозу экономиста Александра Охрименко, потребуется более 22 лет!

— Каждый месяц вы откладываете 30% от заработка. Это примерно 2-2,5 тысячи гривен. За 10 лет вы накопите около 200 тысяч гривен, но этого не хватит даже на однокомнатную квартиру. А рынок недвижимости тоже не стоит на месте, цены за это время могут вырасти, — рассказывает эксперт.

Чтобы приобрести жилье быстрее, нужно зарабатывать не меньше $1000 (27 тысяч гривен) в месяц. Тогда уже через 5-7 лет вы сможете купить квартиру в кредит.

Читайте: Жилье в Украине: цены, когда и в каком районе лучше покупать (ИНФОГРАФИКА)

Ипотека в Украине

Но что делать, если ваш заработок далек от этой цифры и поможет ли ипотечное кредитование приблизиться к цели  – узнавали у независимого финансового консультанта Елены Шиманской.

За 2013 -2015 годы ипотека практически исчезла. Однако уже в 2016-2017 гг. произошло некое оживление ипотечного рынка. Но, даже несмотря на это, сегодня далеко не все банки готовы рекламировать этот продукт и дают ипотеку только проверенным клиентам с хорошей кредитной историей.

— В 2019 году банки ожидают увеличения кредитования по сравнению с 2018 годом. Но чтобы вернуться к востребованности кредитования необходимо, чтобы ставки снизились
до 12-15% годовых. Или же, чтобы заработали государственные механизмы программы поддержки или адресной помощи кредитования молодежи, — говорит эксперт.

По словам Елены Шиманской, с предложениями в основном лидируют государственные банки.

Какова переплата?

На сегодняшний день в соответствии с законодательством Украины банки могут выдавать кредиты исключительно в национальной валюте.

Средняя процентная ставка по кредитованию на февраль 2019 года:

• 10 лет — 20,92%;
• 15 лет — 20,69%;
• 20 лет — 20,37%.

— Ставка зависит от срока кредитования, первоначального взноса, от того  первичный это рынок или вторичный.  Если брать условия кредита на 10 лет, то эффективная ставка по рынку 20,92% годовых. С таким предложением выступят около семи банков в Украине, из них три — государственные, — говорит Елена Шиманская.

В итоге при средней ставке 20% годовых заемщик переплачивает в два раза по кредиту!

Чтобы убедиться в этом наглядно, рассмотрим механизм кредитования на примере. Если первоначальный взнос при покупке однокомнатной квартиры стоимостью $26 тысяч составит 25% от этой суммы, то есть $6,5 тысяч, тогда сумма кредита будет $19,5 тысяч.

Если учесть, что срок кредитования 10 лет, то ежемесячный платеж составит более 10 тысяч гривен. То есть всего заемщик заплатит $45 тысяч с переплатой в $19 тысяч.

Почему такой большой процент?

Ипотека — достаточно рисковый продукт с небольшой, за последнее время доходностью и длинным сроком. К тому же, сейчас банки научились зарабатывать на менее рисковых операциях.

— Спрос на ипотеку есть всегда. Только многие банки не могут кредитовать под небольшой процент из-за больших рисков. Этот риск приходится закладывать в процентную ставку, — говорит финансовый консультант.

А как за границей?

В развитых странах, где риски для банков меньше, а уровень инфляции может колебаться в пределах одного процента в год, ипотеку можно взять под 3-7% годовых.

— Процентная ставка в Польше (проценты  во многом зависят от суммы, срока и банка) не превышает 4%. Так, для поляков он может составлять 3,2%, для иностранцев 3,7%-3,9%. Это значительно меньше, чем в Украине или России, но больше, чем в других европейских странах, — говорит Елена Шиманская.

А в США можно получить кредит на жилье с фиксированной ставкой около 6-7% годовых на 30 лет.

Есть ли смысл в ипотеке?

— Несмотря на высокую процентную ставку, смысл в ипотеке есть. В последнее время банки могут предложить кредит по партнерским программам с конкретными и понятыми объектами и застройщиками. К тому же заемщик платит не за арендованное жилье, а уже за свое, — утверждает эксперт.

Причем если человек погашает кредит досрочно, то и переплата по кредиту соответственно уменьшается.

Так ли это и как работает механизм ипотечного кредитования в ведущих банках Украины, узнавали непосредственно у них.

ПриватБанк

В 2019 году условия ПриватБанка по кредитованию на покупку недвижимости по сравнению с прошлым годом не изменились.

ПриватБанк предлагает своим клиентам 17,9% годовых на первичном рынке, и 19,9% — на вторичном. При этом максимальный срок кредитования 20 лет.

— На практике это выглядит так. Стоимость ипотеки 500 тысяч гривен, сумма кредита при первом взносе в 25% составит 375 тысяч гривен (то есть изначально человек вносит 125 тысяч). В таком случае кредит при ставке 17,9% годовых выдается на 84 месяца ( 7 лет). Ежемесячный платеж составит 7860 грн. Общая стоимость кредита — 669 150 гривен, — сообщает руководитель направления Потребительское кредитование ПриватБанка Виталий Хлопецкий.

При этом он отмечает, что в общую стоимость кредита также вошли платежи за страхование ипотеки 0,5% от ее стоимости и личное страхование 0,5% от суммы кредита. Эти два пункта являются обязательными при выдаче кредита в ПриватБанке.

Ощадбанк

В Ощадбанке похожая картина кредитования. Для первичного рынка (в зависимости от партнерских условий) процентная ставка варьируется от 8,9 %, для вторичного рынка – 19,99% годовых. При этом она фиксированная в течение всего срока пользования кредитом и не может быть изменена банком в одностороннем порядке.

— У нас максимальный срок кредитования составляет 20 лет. Собственный взнос заемщика стартует от 30% стоимости недвижимости. При этом максимально возможная сумма кредита в денежном эквиваленте 10 млн гривен. Комиссия банка за предоставление кредита — 0,99% от его суммы, но не менее 1000 грн, — говорит директор департамента розничного бизнеса Ощадбанка Валерия Малахова.

Кроме того, банк предоставляет более лояльные условия для переселенцев с Донбасса. Для них максимально возможный срок кредитования больше и составляет 30 лет.

— В этом случае условия для аванса и процентная ставка более удобные и соответственно составляют: аванс — от 10%, процентная ставка — 18,9% годовых. Ставка также фиксирована, — рассказывает Валерия Малахова.

При этом она отмечает, что в Ощадбанке существует две схемы погашения кредита – классическая и аннуитетная. Оттого, какую из предложенных выберет клиент, и будет зависеть ежемесячный платеж и переплата по кредиту.

— Например, клиент получил кредит в размере 300 тысяч гривен на 20 лет и выбрал классическую схему погашения кредита. В таком случае первый платеж будет составлять ориентировочно 6247 грн., последний — 1270 грн. Общая плановая переплата по кредиту —  602 198 грн.

Но стоит отметить, что на практике, даже если человек берет кредит на 20 лет, в среднем он погашается за 10-12 лет, что значительно уменьшает переплату клиента по процентам (примерно в 2 раза), — рассказывает  банковский работник.

При досрочном погашении кредита комиссионные вознаграждения или штрафные санкции банком не взимаются.

Кредобанк

У Кредобанка, в отличие от рассмотренных выше, ставка не фиксированная и может меняться в течение срока кредитования. Так, в первые три года размер процентной ставки устанавливается в среднем на уровне 17-18% годовых, а с четвертого года применяется UIRD3M + 4,5%.

Данные по Кредобанку актуальны за 2018 год.

При этом максимальный срок кредитования — 20 лет.

— В частности, при получении кредита на покупку недвижимости на вторичном рынке, при участии клиента от 40% действует эксклюзивное ценовое предложение — в течение первых 3-х лет значение процентной ставки зафиксировано на уровне 17%, а с четвертого года кредитования UIRD3M + 4,5% (плавающая процентная ставка — Ред.), что на февраль текущего года составляет лишь 18,03%, — говорит директор департамента розничных клиентов Кредобанка Орыся Юзвышин.

На практике это выглядит так. При стоимости недвижимости в 655 тысяч гривен, кредит предоставят на 220 месяцев под 20,26% годовых. В таком случае общая стоимость кредита с учетом всех расходов (процентов, комиссий и других платежей) составит 1 млн 848 тысяч гривен.

Классическая vs аннуитетная

Среди плюсов классической схемы погашения кредита — уменьшающийся размер ежемесячного платежа, вследствие чего снижается нагрузка на заемщика. Это преимущество будет выгодно тем, кто не может быть на 100% уверен в своих будущих доходах, особенно если речь идет о большом сроке кредитования.

Основным недостатком классической схемы, безусловно, можно считать большой размер платежей в первые месяца погашения кредита (особенно, учитывая аванс и одноразовую комиссию по кредиту).

В качестве преимуществ аннуитетной схемы погашения можно считать фиксированный размер платежа. Заемщику не нужно каждый месяц уточнять сумму, которую он должен внести в банк — он может заранее планировать семейный бюджет. Кроме того, аннуитет подойдет заемщикам с не очень большим доходом.

Среди недостатков аннуитета можно выделить невозможность уменьшить свои ежемесячные расходы путем погашения тела кредита наперед. Так что если вы планируете выплатить кредит досрочно, то аннуитетная схема вам не подойдет.

Кроме того, при такой схеме переплата по кредиту всегда будет больше, чем по классической схеме.

Стоит отметить, что такие схемы кредитования существуют не только в Ощадбанке, но и в других банках Украины. Поэтому учитывайте свою платежеспособность и выбирайте подходящую для себя схему.

Портрет заемщика

Определить, подходит ли вам банк, можно, оценив свою платежеспособность и предложения относительно процентных ставок и прочего, но как понять подходите ли вы? Этот вопрос мы задали всем трем банкам из рассмотренных выше.

— Если брать портрет заемщика, то на сегодня это должен быть достаточно обеспеченный человек со средним и выше доходом в 20-25 тысяч гривен в возрасте 25-45 лет, — говорят эксперты.

Также стоит отметить, что при расчете платежеспособности клиента банк может принимать в расчет доход не только заемщика, но и членов его семьи.

Таким образом, увеличивается вероятность согласования банком кредитного запроса клиента.

Кроме того, это должен быть человек с хорошей кредитной историей, с официальными доходами, которые он может подтвердить документально.

— Конечно больше шансов у того клиента, у которого первоначальный взнос составляет, к примеру, 40-60% от стоимости недвижимости. Тогда банку понятно, что человек серьезно подошел к вопросу, и обязательно погасит кредит, ведь своих денег он вложил больше. Обычно такие заемщики стараются погашать кредит досрочно за 3-5 лет, — рассказывают специалисты.

Как найти надежный банк

Но даже если все карты сошлись – вы, как заемщик, интересны банку, а вам подходят условия кредитования, не стоит спешить. Нужно все тщательно перепроверить.

— Прежде всего, нужно оценить надежность банка, а для этого получите ответы на главные вопросы: Сколько лет банк на рынке? Что пишут о его деятельности СМИ? Кто собственники банка? Есть ли санкции/ограничения в данном банке? Как давно банк занимается ипотечным кредитованием? Какой у банка портфель ипотеки? Насколько клиенту комфортно обслуживаться в данном банке (логистика, сервис и т д)? Получив ответы, вы легко сформируете общее мнение о банке, — советует исполнительный директор НАБУ Елена Коробкова.

Исходя из данного совета, главным критерием при выборе банка должна стать понятность условий кредита и всех обязательств, которые возникнут в связи с его получением.

Это гласит и закон о потребительском кредитовании (его нормы распространяются и на ипотеку). В нем четко прописано, что банк обязан выдать клиенту паспорт кредита, который содержит развернутую информацию о его стоимости, то есть обо всех будущих выплатах банку, включая тело кредита, проценты и комиссии.

Кроме того, если для получения кредита необходимо воспользоваться услугами третьих лиц (оценщика, страховой компании или нотариуса) — кредитодатель обязан предупредить об этом.

Также по запросу клиента банк должен предоставить ему проект кредитного договора на бумаге или в электронном виде.

Все это необходимо для того, чтобы клиент мог адекватно оценить свои возможности, а также сравнить предложения разных банков.

— Не надо стесняться задавать вопросы, если хоть что-то не до конца понятно. Внимательность и любопытство позволят избежать недоразумений в будущем, и повысит уровень собственной финансовой грамотности, — говорит эксперт.

Если же в банке не готовы дать проект договора или не могут детально проконсультировать о его условиях, стоит задуматься и поискать более понятную альтернативу.

— В целом нет какого-то универсального рецепта надежности банка. Но если банк преодолел экономический кризис и не один, это говорит, о его умении управлять рисками. Уровень активов и другие показатели выборочно не информативны, необходимо смотреть на ситуацию в целом, — говорит Елена Коробкова.

Читайте: Покупка жилья: все что нужно знать о документах и аферы (ИНФОГРАФИКА)

Итак, ипотечное кредитование в Украине хоть и ожило в 2016-2017 годах, но не достигло докризисных оборотов. И пока велики риски – велики и процентные ставки.

Средняя процентная ставка в Украине не опускается ниже 20% годовых. В итоге заемщик переплачивает в два раза больше стоимости жилья. Такие перспективы, конечно, не очень радуют…

Однако если вы все же решились на ипотечный кредит, то проверьте репутацию банка на рынке, его кризисную устойчивость и не забудьте запросить сначала паспорт кредита, а потом и проект самого договора. Идите на риски обдуманно!

В следующем материале вы рассмотрим рассрочку от застройщика, как один из способов приобретения жилья. Насколько это выгоднее ипотеки и какие там есть подводные камни – в спецпроекте Свое жилье в Украине.

Ангелина Малиновская.