Вопросы, документы и подводные камни: что нужно знать при покупке квартиры

Покупка жилья достаточно ответственный шаг, к которому нужно подходить серьезно. Управляющие партнеры юридической компании Муренко, Курявый и Партнеры Александр Курявый и Никита Муренко рассказали Фактам ICTV, что нужно знать при покупке квартиры.

Какие вопросы задавать во время приобретения жилья?

Перед тем, как подписывать договор купли-продажи квартиры, узнайте у продавца:

1. Есть ли какие-либо ограничения по правам собственности на квартиру?
2. Не находится ли жилье в ипотеке или залоге?
3. Не ведутся ли споры относительно квартиры?
4. Не находится ли жилье в уставном капитале юридического лица?

— Ограничения прав собственности продавца на квартиру имеют ряд негативных последствий для покупателя, в частности признание судом договора купли-продажи недействительным, ограничение возможности распоряжаться имуществом, вероятное возникновение претензий со стороны банковских учреждений. А это может привести к фактической потере права собственности покупателя на квартиру, — объясняют юристы.

Также не забудьте спросить у продавца, есть ли у него полный пакет документов на квартиру. В частности должны быть:

• документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, свидетельство о праве собственности на долю имущества;
• технический паспорт на квартиру;
• справка о задолженности (за оплату коммунальных услуг);
• справка об оценочной стоимости объекта недвижимости;
• нотариально заверенное письменное согласие мужа или жены на продажу доли или всей квартиры.

Последний пункт касается случая, когда имущество находится в общей совместной собственности супругов.

— В случае если продается вся квартира, которая находится в общей долевой собственности, то вы должны попросить нотариально заверенное согласие всех совладельцев жилья, — говорят юристы.

Если у продавца есть несовершеннолетние дети или ограниченно дееспособные или недееспособных лица, то обязательно спрашивайте о наличии разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости.

— Данные документы помогут покупателю проверить все о состоянии квартиры, а также убедиться, что продавец имеет право собственности на квартиру и может ее продавать, — отмечают эксперты.

Особое внимание нужно уделить вопросу, зарегистрировано ли по адресу жилого дома объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).

Справка. ОСМД — это юридическое лицо, созданное собственниками квартир или нежилых помещений многоквартирного дома для совместного управления им и его имуществом, а также территорией.

Этот пункт является важным для покупателя, поскольку предоставляет информацию:

• об обслуживании и управлении домом, например, относительно оплаты коммунальных услуг, ремонтов, безопасности и т. д.;
• о ежемесячных взносах и расходах, связанных с обслуживанием дома;
• о правах и обязанностях покупателя как будущего совладельца.

Не забудьте поинтересоваться также, не сдается ли квартира арендаторам. Соответственно, если такой факт подтвержден, то дата заключения договора купли-продажи должна быть уже по истечению срока обязательств перед нанимателем жилья.

— Все эти вопросы обязательно следует задать перед покупкой квартиры во избежание будущих споров с продавцом и для беспрепятственного владения, пользования и распоряжения квартирой, — уверяют юристы.

Что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры

Этот договор является юридическим документом, по которому продавец передает квартиру в собственность покупателя или обязуется это сделать, а последний платит оговоренную денежную сумму. Кроме того, там прописываются права и обязанности сторон и все существенные условия такого договора в соответствии с законодательством.

К тому же, юристами и адвокатами по недвижимости рекомендуется прописать в документе условия относительно:

• порядка оплаты;
• передачи в собственность покупателю мебели, находящейся в квартире;
• порядка предоставления ключей и документов на квартиру;
• качественных и юридических гарантий относительно состояния квартиры, прав на нее;
• отсутствия обременений или задолженностей;
• уплаты расходов, связанных с нотариальным оформлением этого договора.

— После согласования вышеупомянутых условий можно обращаться к нотариусу для заключения договора купли-продажи. Каждый нотариус хоть раз работал с таким видом договора и имеет свой шаблон, который подстраивается под каждую конкретную ситуацию клиентов, — добавляют эксперты.

Также Гражданским кодексом Украины предусмотрено нотариальное заверение соответствующего документа, перед подписанием которого у специалиста нужно согласовать предмет договора. Здесь должно быть конкретно прописано продаваемое имущество — адрес местонахождения квартиры, общая и жилая площадь, количество комнат. Кроме того, в договоре нужно указать цену, которую покупатель обязан уплатить за квартиру.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Прежде всего перед подписанием договора следует проверить наличие у продавца всех документов на квартиру, которые были упомянуты выше.

Для проверки права собственности на имущество можно получить информацию из Государственного реестра прав на недвижимое имущество на сайте Минюста Украины. Поиск информации осуществляется по следующим критериям на выбор:

• адресу;
• регистрационному номеру объекта недвижимости;
• кадастровым номером земельного участка;
• идентификационным данным физического или юридического лица.

Так вы получите данные сразу из нескольких реестров, в частности:

• Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество;
• Реестра прав собственности на недвижимое имущество;
• Государственного реестра ипотек;
• Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Эти данные помогут проверить:

• действительно ли продавец владеет таким жильем и на основании чего было зарегистрировано право собственности;
• не существует ли обременений по отчуждению такого имущества;
• не находится ли квартира в ипотеке.

Обращайтесь к государственным нотариусам, которые работают при Минюсте. Они проверяют информацию о квартире в реестре. Во время проверки они увидят наличие или отсутствие ареста, долгов.

Что должно насторожить при покупке квартиры

Главный тревожный звоночек — это отсутствие документа, подтверждающего право собственности на квартиру.

— Отсутствие такого документа и записей в Государственном реестре прав на недвижимое имущество делает невозможным заключение договора купли-продажи. Отсутствие хотя бы одного документа на квартиру без известной покупателю причины однозначно должно насторожить, — говорят эксперты.

Также покупателя должно встревожить, если цена продажи квартиры в несколько раз ниже ее оценочной стоимости.

Кроме того, важно помнить, что квартиры, которые являются неприватизированными, ведомственными, социальными, служебными, за которые не выплачен ипотечный кредит, которые находятся в залоге и на которые наложен арест, нельзя продать.

Что нужно знать при покупке квартиры

При заключении договора купли-продажи, нужно оплатить следующие расходы:

• нотариальные услуги, стоимость которых зависит от региона заключения договора (обычно сторонами оплачивается поровну);
• стоимость риелтора — 2-5% от цены договора (как правило, платит покупатель, как сторона которая пользовалась услугами специалиста);
• госпошлина — 1% от стоимости договора (обычно покрывает продавец);
• взнос в Пенсионный фонд — 1% от цены договора (платит покупатель);
• налог на доходы физических лиц — 5% от цены договора;
• военный сбор — 1,5% от цены договора (уплачивает продавец).

Однако налог на доходы физических лиц не уплачивается продавцами в случае, если такое имущество находилось в собственности более 3 лет и продается впервые в отчетном году.

И помните, что, хотя в интернете есть множество образцов договоров купли-продажи квартиры, каждая такая операция имеет свой ряд особенностей и их важно правильно прописать в документе. Это поможет избежать будущих споров. Поэтому лучше обратиться к специалисту по недвижимости и указать все желаемые условия договора в соответствии с законодательством.