Продажа и аренда земли в Украине: почему украинцы теряют миллионы и что делать
Мораторий на продажу земли в Украине
В Украине нет рынка земли, потому что в стране действует мораторий на ее продажу с 2002 года. Однако украинцы имеют возможность сдавать свои земли в аренду, по закону этот срок может составлять от 7 до 50 лет.
Несмотря на то, что закон о моратории принимался, как временная и вынужденная мера, он действует уже более 16 лет. Все это время Украина стояла на месте вместо того чтобы развивать рынок земли, как это делали например соседние постсоветские страны.
— В результате действия моратория 7 млн украинцев, которые получили землю в собственность после приватизации и разделения на паи, не имеют права распоряжаться своей собственностью, — рассказывает проектный менеджер EasyBusiness Дмитрий Ливч.
За последние два года ситуация начала медленно, но прогрессировать. Земельная реформа является важным условием программы сотрудничества Украины и Международного валютного фонда.
— За время действия моратория было зарегистрировано более десятка законопроектов о введении рынка земли. Ни один из них, как известно, даже не приблизился к принятию из-за мифов и страхов, связанных с рынком земли, царящих в обществе, — отметили в Министерстве аграрной политики и продовольствия Украины.
Пожизненная аренда и чернозем за копейки
— На сегодня стоимость аренды 1 га сельскохозяйственного назначения в Украине является заниженной по отношению к аналогичной в странах Европы, в которых действует рынок земли. В среднем компании, которые берут в аренду землю платят около $50-70 долларов за 1 га, а в Европе — $250-300, — рассказывает Дмитрий Ливч.
В марте Держгеокадастр опубликовал данные о средней стоимости аренды сельскохозяйственной земли в 2017 году. В среднем по Украине граждане-собственники паев в прошлом году получили 1369 грн за гектар.
Аренда земли имеет свои негативные последствия, как кратковременная, так и долгосрочная. Максимальный срок, на который можно сдать землю в аренду в Украине это 50 лет. Особенно часто этим пользуются крупные агрохолдинги, заключая с землевладельцами сделки на десятки лет вперед.
— Люди за бесценок продают землю под видом долгосрочной аренды на 49 лет. Среди владельцев паев настоящая паника. Мол, надо продавать, потому что вообще заберут у нас паи — как сбережения после распада СССР! Такие настроения из-за юридической безграмотности. Возможно, такие слухи распространяют среди людей именно арендаторы земли. Мой сосед продал свой пай (сдал в аренду на 49 лет. — Ред.) За 170 тыс. грн, а когда узнал, что кому-то заплатили на 100 тис. грн больше, очень расстроился, что продешевил, — рассказала Фактам ICTV на условиях анонимности владелица пая (4,56 га) в одном из сел Киевской области.
Например, у вас есть пай земли в 5 га, который вам предлагают сдать в аренду на 50 лет за 300 тыс. грн. В таком случае в год вы будете получать 1,2 тыс. грн.
— Ну сейчас у владельцев земли нет выбора, другое дело, если снимут мораторий, то люди смогут выбирать между продажей и арендой. Поэтому для владельцев земли выгодные короткие контракты, — отмечает инвестиционный банкир Сергей Фурса.
Однако кратковременная аренда может иметь свои негативные последствия. Арендатор может варварски эксплуатировать землю. В таком случае несколько лет придется вкладывать средства в удобрения чтобы земля возобновилась.
— Наш арендатор, чтобы люди не отдавали свою землю другим, придумал другой ход — предлагает переоформить договор еще на 7 лет, хотя до конца действующего еще 3 года. За это платит по 10 тыс. грн. Все добровольно, но я не верю в такую благотворительность. Неизвестно, чем придется за это заплатить, — рассказала владелица в одном из сел Киевской области.
После отмены моратория стоимость аренды начнет расти, поэтому арендатору выгодно подписать сейчас соглашение с землевладельцем на $50 за 1 га, чем через три года, когда стоимость земли может вырасти на 20-30%.
Рынку земли в Украине быть!
— Правительственная команда при поддержке общественных организаций сосредоточила усилия на изменении общественного мнения относительно рынка земли в Украине и поиска баланса интересов всех участников земельных отношений, — отметили в Министерстве агрополитики и продовольствия Украины.
Составляющие модели рынка земли, которую предлагает Правительство:
- Запрет на продажу земли иностранным гражданам и лицам без гражданства
- Антиспекулятивные механизмы
- Установление предельных размеров земель сельскохозяйственного назначения
- Поддержка малых и средних сельхозпроизводителей
Подробнее читайте в документе:
Сколько будет стоить украинская земля через 10 лет
— На сегодня квазирыночная цена на землю в Украине $1,2 тыс. за 1 га. В странах, где либерализован рынок эта сумма в разы больше. Например, в Польше около $10 тыс., в Чехии — $7 тыс., в Румынии — $6,5 тыс., в Болгарии — $4,5 тыс., а в Нидерландах $63, 7 тыс.
— Мораторий невыгоден компаниям, которые внедряют новые стандарты ведения бизнеса и компаниям, которые пытаются планировать долгосрочные перспективы, — отмечает Дмитрий Ливч.
Например, в Украине на данный момент 90% добавленной стоимости, которая создается в агросекторе генерируется компаниями, которые выращивают культуры, которые относят к продукции с низкой добавленной стоимостью (кукуруза, пшеница, подсолнечник. — Ред.).
Лишь 10% компаний выращивают продукцию с высокой добавленной стоимостью (фрукты, ягоды. — Ред.).
— В момент существования моратория компании не заинтересованы в выращивании продукции с высокой добавленной стоимостью. Так что нет стабильности и защиты их прав собственности. Средний цикл для выращивания садов это 8-10 лет. Даже, если компания захотела выращивать, например, яблоки, то она инвестирует большие средства в покупку саженцев, обслуживание земли и тому подобное. Поэтому, если компания заключила арендный контракт на 7 лет, а владелец земли откажется продолжать его — компания будет нести убытки, — рассказывает эксперт.
После отмены моратория специалисты прогнозируют увеличение доли выращивания продукции с высокой добавленной стоимостью.
Также стоит отметить, что арендатор все равно сохраняет свои права на аренду, даже в случае смены собственника.
Стоимость аренды на землю будет расти примерно на 20-25% ежегодно. Так за 10 лет стоимость за 1 га возрастет от $1,2 тыс. до $4,5 тыс. Однако, активный рост может сдерживаться рисками инвестирования в Украину.
Например, у вас есть пай на 5 га. Через 10 лет вы сможете его продать за $22,5 тыс. Стоимость аренды возрастет с $250 до $1,2 тыс. в год.
Ранее Факты ICTV писали, что запрет на покупку и продажу земель сельскохозяйственного назначения в Украине нарушает Европейскую конвенцию по правам человека.
Фото: dreamstime
