Ипотека в Украине — реально ли взять кредит под 10% и как не оказаться на улице

Около 6 млн украинцев не имеют собственного жилья. Решить квартирный вопрос им могла бы помочь доступная ипотека. Ее не единожды анонсировал президент, а недавно запустить пообещал ПриватБанк. Но возможно ли сейчас в Украине дешевое ипотечное кредитование? И сколько реально стоит взять квартиру в ипотеку?

Скромная комнатушка в общежитии на окраине Киева. 19,5 м² на троих. Семья Натальи ютится на них уже около 20 лет. Здесь она вырастила дочь, а сейчас вместе с мужем растит сына. И все это время мечтает о своем жилье.

— Когда еще помоложе были, больше времени на работе проводили, тесноту не так замечали. А сейчас, когда из-за карантина все всё время дома, совсем непросто стало, — говорит Наталья.

Муж – медик, она в последние годы – домохозяйка, сын – школьник. Купить квартиру в столице с их доходами-расходами практически нереально. Но они старались. Годами семья копила на свое жилье, помогали родители. И вот наконец-то вложились в строительство. Заплатили за 65 м² во второй секции ЖК Академпарк.

На тот момент из 17 этажей их будущего дома были построены только восемь. Ввести в эксплуатацию застройщик обещал его во второй половине 2019 года. Но застройщик – Укрбуд. Компания рухнула и, похоже, похоронила мечту Натальи в ближайшее время переехать с 19,5 м² в просторную новую квартиру.

— Это были деньги двух поколений! Мы столько работали, столько откладывали. Но большая часть суммы – это деньги родителей, которые копились всю жизнь, которые лежали на депозите и за процент от которых они, собственно говоря, и жили, — рассказывает Наталья.

Наталья

Вкладываться в строительство – это всегда риск. Но другого выхода они не видели. С той суммой, что была, можно было либо покупать квартиру в новом доме за городом, но им этот вариант не подходил: ребенок ходит в школу в Киеве, а ездить каждый день на учебу и на работу с условной Софиевской Борщаговки не удобно. Либо на вторичке, но по словам Натальи, приличного жилья за их деньги на нашлось. Другое дело, если бы в стране была доступная ипотека.

Сложный кредит

Средняя ставка по ипотечным кредитам для физических лиц в Украине в прошлом году составляла около 20% годовых. И очередь из желающих переплачивать пятую часть стоимости жилья не стояла. По данным Конфедерации строителей Украины, в 2019 году из всех сделок на рынке жилищной недвижимости только 3-4% были оформлены по ипотеке. Кроме того, банки очень неохотно работают в этом секторе, потому что риски слишком велики.

— Жилищная ипотека в Украине – сложная сфера кредитования, потому что такой вид залога утяжелен клубком социальных стереотипов и правовых коллизий. Из-за этого кредитование под залог имущества напоминает лотерею – банк далеко не всегда может выселить должника и продать недвижимость для погашения проблемного кредита, даже если имеет на это бесспорное право, — объясняет исполнительный директор Независимой ассоциации банков Украины Елена Коробкова.

Елена Коробкова

В результате, крупнейшие ипотечные кредиторы в стране – это государственные банки. Они, в отличие от частных, могут рассчитывать на помощь государства, если что-то пойдет не так. Но даже государственный Укргазбанк в прошлом году подписал всего 500 договоров ипотеки. Однако есть надежда, что в этом году их будет больше.

— Мы надеемся на дальнейшее удешевление ипотеки, учитывая снижение учетной ставки. Мы уже снизили процентные ставки по ипотеке до более низкого уровня, чем был до введения карантинных ограничений, — сообщили в Укргазбанке, где фиксированная процентная ставка по ипотечному кредитованию сейчас составляет 15%.

Но кроме высоких ставок, заемщикам выставляют и высокие требования. В первую очередь — это приличный официальный доход. От 25 тыс. гривен в месяц. В стране, где средняя зарплата составляет 11 тыс. и миллионы людей работают в тени, круг потенциальных кандидатов на ипотеку сужается еще больше. 

— Мы рассматривали ипотеку, но это же еще приличный процент сверху. И сложно оформиться. Не решились, — говорит пострадавшая вкладчица Укрбуда Наталья.

Доступное жилье?

Своего жилья, также как и у Натальи, в стране нет у 6 млн человек. Более половины украинцев живут в перенаселенных квартирах и домах. Это данные Конфедерации строителей Украины. В таких условиях одним из часто повторяющихся обещаний и президента, и правительства стала доступная ипотека. Под 10% годовых. Запустить ее уже пообещал ПриватБанк.

— Программу Доступное жилье под 10% банк внедряет для наиболее стабильного сегмента клиентов – физических лиц с безупречной кредитной историей, которые получают зарплату на счета ПриватБанка. Клиентов, доходы которых не пострадали во время карантина, — сообщили в банке

Оформить такой кредит можно на срок до 20 лет при условии, что заемщик оплатит 30% стоимости жилья самостоятельно. При этом финансировать банк готов только покупку уже введенного в эксплуатацию жилья. Получить такие кредиты, по оценкам ПриватБанка, смогут 300 тыс. клиентов уже в этом году.

Учитывая реалии украинского рынка ипотечного кредитования, эти условия выглядят фантастически. Но реализовать программу банк сможет только за счет программ государственной поддержки, которые будут предусматривать компенсацию части процентной ставки, считает Елена Коробкова из Независимой ассоциации банков Украины. Потому что в нынешней ситуации банки, у которых нет надежного государственного тыла, позволить себе ипотеки под 10% не могут.

— Рыночные ставки по жилищной ипотеке могут снизиться до 10% годовых при условии, что срочные гривневые депозиты будут стоить банкам не более 5-6% годовых, а это вряд ли произойдет уже в этом году. Но в перспективе 2-3 года, при условии финансовой стабильности, снизить ставки по ипотеке до уровня в 10% и ниже реально, — говорит Коробкова.

Но даже, если ипотечные кредиты под 10% станут в Украине реальностью, они все равно будут куда более дорогими, чем в других европейских странах. Ипотеку в Польше, к примеру, выдают под 3,5% годовых, в Германии – под 1,9%, в Дании – вообще под 0,65%. Там это стало возможным из-за низкой учетной ставки, но в первую очередь – благодаря финансовой стабильности и надежному законодательству.

— В Украине сейчас невозможна ипотека. Потому что никто не хочет выдавать длинные деньги из-за высоких рисков. А ипотека – это как раз длинное кредитование, на 10-20 лет, — делает не радужный вывод Сергей Фурса, экономический обозреватель и специалист отдела ценных бумаг инвесткомпании Dragon Capital.

Сергей Фурса

И пока это будет не изменится, тысячи людей, как и Наталья, которая неудачно вложилась в Укрбуд, будут играть в лотерею, покупая квадратные метры в недостроенных домах.

Журналистка программы Вікна-Новини Яна Брензей