Нормативно денежная оценка земли 2024: на что влияет и обязательно ли ее проводить

Фото: Dreamstime

Нормативная денежная оценка земли (НДО) является базой налогообложения и используется как отправная точка для расчетов, связанных с использованием и отчуждением земель. О том, как НДО влияет на цену земли, в каких случаях необходимо ее проводить и можно ли рассчитать самостоятельно, Фактам ICTV рассказал управляющий партнер ЮК Winner адвокат Игорь Ясько.

Что такое нормативная денежная оценка земли

Как пояснил Игорь Ясько, нормативная денежная оценка земель является налогооблагаемой базой для:

• платы за землю (ст. 271 Налогового Кодекса Украины);
• единого налога четвертой группы предпринимателей (ст. 291 НК);
• цены земли.

Основой его расчета является рентный доход от использования земельного участка в течение определенного периода времени (т.е. выручка от использования земельного участка по целевому назначению). Обычно расчет зависит от нескольких показателей:

• целевого использования;
• местонахождения;
• качества почвы;
• экологии и т.д.

– Во время военного положения размер арендной платы не может превышать 8% НДО земельного участка, определяемой от средней нормативной денежной оценки единицы площади пашни по области, – отметил адвокат.

Игорь Ясько также пояснил, что цена сельскохозяйственной земли, ранее не являвшейся объектом рыночных отношений, не может быть ниже НДО. Госгеокадастр 12 января 2024 г. назвал коэффициент индексации нормативной денежной оценки земель за 2023 год, равный 1,051. Важно, что в 2024 году коэффициент индексации применяется ко всем категориям земель.

В каких случаях проводят НДО

По словам адвоката, нормативно денежная оценка земли проводится при купле-продаже земельных участков государственной, коммунальной собственности, если законодательством установлена НДО, как цена продажи или база для определения цены продажи таких земельных участков.

Минимальная цена продажи сельскохозяйственных земель, выделенных владельцам земельных долей/паев, при осуществлении обмена земельных участков государственной и коммунальной собственности должна быть не ниже 10% НДО.

Кроме того, НДО проводят, чтобы определить:

• земельный налог и ЕН для 4 группы предпринимателей;
• размер государственной пошлины по договорам мены или дарения земельных участков;
• размер государственной пошлины для наследования земельного участка;
• стоимость земельных участков площадью более 50 гектаров для размещения открытых спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений;
• показатели экономического стимулирования, рационального использования и охраны земель;
• максимального размера арендной платы во время военного положения (не более 8% НПО).

Возможно ли самостоятельно вычислить НПО

Игорь Ясько пояснил, что даже если знать формулу, по которой рассчитывается НДО, никакие самостоятельные расчеты не будут иметь юридической силы. НДО определяется на основании решения Кабмина или местного совета, а техническую документацию по НДО земли утверждает местный совет.

Кроме того, ежегодно проводится индексация НДО. За проведение индексации НДО отвечает Госгеокадастр Украины и его местные подразделения, которые должны проиндексировать все земельные участки до 15 января и по требованию должны предоставлять их заинтересованным лицам (налоговикам, физическим лицам-владельцам земельных участков, организациям).

Во время любых операций с землей заинтересованные стороны должны обратиться в Госгеокадастр, чтобы получить выписку о нормативной денежной оценке земельного участка. Система автоматически рассчитывает нормативную денежную оценку с учетом кода целевого назначения участка, определяющего коэффициент, входящий в состав формулы.

– Если в кадастре нет актуального кода целевого назначения участка, получить выписку об НДО будет невозможно, – подчеркнул Игорь Ясько.

В чем разница НДО и рыночной цены земли

– Фактически, НДО не является рыночной ценой земли, ведь существует еще экспертная денежная оценка земельного участка, которая и определяет ее рыночную стоимость, но она не может быть меньше государственной НДО, – пояснил адвокат.

Игорь Ясько отметил, что рыночную стоимость определяет специальный эксперт по оценке земельного участка и фиксирует в специальном отчете. При этом можно учитывать:

• капитализацию чистого операционного или рентного дохода от использования земельных участков;
• сопоставление цен продажи подобных земельных участков (к примеру, по их расположению, целевому назначению, площади);
• расходы по земельным улучшениям.

Адвокат пояснил, что такая оценка также используется для определения размера имущественного ущерба или убытков владельцам.

– Военное положение также внесло свои коррективы в рыночную стоимость. Так, например, близкое расположение к территории ведения боевых действий уменьшает оценку, как и поврежденный верхний слой почвы и ее засорение минами и другими опасными предметами, топливом или другими соединениями, – рассказал Игорь Ясько.

То есть НДО – это лишь минимальная сумма для продажи земли, но владелец, конечно, может назначить большую цену, учитывая рыночную оценку эксперта.