В рамках социального проекта Свое жилье в Украине мы пообщались с топовыми застройщиками страны и узнали о тонкостях рассрочки.
Стоит отметить, далее по тексту не будет фигурировать ни одно название предприятия, так как мы не хотим навязывать нашим читателям того или иного застройщика.
Какие условия
Итак, все рассмотренные компании предоставляют рассрочку беспроцентно, что является безусловным плюсом.
Застройщики дают рассрочку как на период строительства дома, так и после ввода объекта в эксплуатацию. В первом случае минимальный первый взнос составляет 30-50% от стоимости жилья, в другом варианте — 5%.
При этом сумма ежемесячных платежей индивидуальна и зависит от многих факторов. Главные из них:
- стоимость жилья,
- первый взнос,
- срок рассрочки.
К примеру, вы пришли, выбрали квартиру и заплатили, допустим, 30%. Оставшаяся сумма разбивается на количество месяцев.
Читайте: Ипотека в Украине: сколько придется переплатить и какая должна быть зарплата
Что касается срока, то некоторые компании обязуют инвестора погасить сумму за месяц-год до ввода объекта в эксплуатацию, другие предлагают более лояльные условия.
Некоторые из рассмотренных нами предприятий дают рассрочку на период от 5 до 10 лет после окончания строительства. То есть человек начинает выплачивать оставшуюся сумму уже после того, как заехал в новую квартиру.
При этом если по каким-либо причинам инвестор не может погасить ежемесячную сумму платежа, то к нему прилагаются штрафные санкции. Их размер зависит от условий конкретной компании.
Так что важно обговорить этот момент при встрече с застройщиком и заключении договора непосредственно. Это поможет избежать многих неприятных неожиданностей.
Кто имеет право?
Каждый из застройщиков уверял – нет определенного портрета покупателя (возраста, семейного положения и дохода). Единственное требование – способность оплатить первоначальный взнос.
Застройщики не требуют справку о доходах, то есть, нет ограничений по минимальному заработку. Нужен только паспорт и код, а также свидетельство о браке, если оно, конечно, имеется.
Таким образом, человек сам оценивает собственные силы, платежеспособность и делает выбор – потянет он рассрочку или нет.
Если же на этапе выплат возникают какие-либо финансовые или другие трудности, обе стороны могут расторгнуть договор (это должно быть предусмотрено в документе). При этом деньги инвестору возвращаются.
Но тут важно внимательно читать условия договора. В нем обязательно должен быть прописан пункт возврата денег застройщиком в случаи непредвиденных обстоятельств. Мало ли какие сложности могут возникнуть, как у компании (заморозилось строительство), так и у самого инвестора (потерял работу, развелся и т.д.).
Сколько придется откладывать?
Как понять, потяните вы рассрочку или нет, какой должен быть заработок и сколько придется откладывать на первый взнос – все эти вопросы мы переадресовали экономисту Александру Охрименко.
Чтобы выполнять свои финансовые обязательства перед застройщиком, человек должен зарабатывать не менее 27 тысяч гривен. При таком раскладе на первый взнос ему придется откладывать не менее двух лет.
Именно к такому выводу пришел экономист.
Читайте: Жилье в Украине: цены, когда и в каком районе лучше покупать (ИНФОГРАФИКА)
Возьмем вариант, где квартира мечты стоит $50 тысяч. Вы получаете $1000 и откладываете по $500 ежемесячно. Это уже $6000 за год, и $12 тысяч за два соответственно. По истечению этого времени у вас уже будет достаточная сумма для первого взноса.
Тогда вы заключаете договор с застройщиком на этапе строительства объекта и продолжаете выплачивать деньги. Пока строят, а это около 2 лет, вы еще платите $12 тысяч.
— Получается, что на момент завершения строительства уже есть готовая квартира и нужно еще погасить $26 тысяч. Идеальный вариант, если застройщик даст рассрочку на 4 года и тогда можно все погасить. Понятно, что когда зарплата $2000, то можно откладывать $1500 — и тогда все быстрее, — говорит Александр.
Какие риски?
Покупка квартиры всегда связана с риском, особенно когда приходится прибегать к ипотеке или рассрочке.
В последнем случае всегда есть риск, что дом не достроится, а ваши деньги так и останутся похороненными вместе с недостроем.
По данным компании Constructive Lawyers и Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, за последних 2 года строительства в Украине замерло больше 40 ЖК. Ситуация сейчас тоже не радует — только в Киеве проблемными можно считать 62 ЖК!
Есть вероятность и того, что документы окажутся подделкой, а вам продадут так называемый мыльный пузырь.
Чтобы этого избежать, необходимо в первую очередь изучить историю деятельности застройщика — опыт строительства (сколько лет на рынке), успешность реализации проектов (количество построенных комплексов), финансовую почву (предприятие должно крепко стоять на ногах).
Изучите историю застройщика.
Важным пунктом является и отсутствие судебных прецедентов, которые могут повлиять на строительство дома.
— Советую перед покупкой также почитать форумы о конкретной новостройке, об интересующем застройщике, — говорит частный риелтор Александр Гришко.
Эксперты также советуют разобраться, за чей счет ведется строительство – за собственные средства или же за привлеченные инвестиции.
— Чтобы избежать мошенничества, нужно самостоятельно собирать информацию по ЖК, анализировать СМИ (если с объектом возникает проблема, появляется информация на ТВ или в интернете), не принимать поспешных выводов, ну, и немаловажно обращаться к специализированным юристам или адвокатам, — рассказывает юрист практики строительного права ЮК Constructive Lawyers Александр Босенко.
Читайте: Покупка жилья: все что нужно знать о документах и аферы (ИНФОГРАФИКА)
Что должно смутить?
Слишком низкая цена – это первый звоночек, который говорит — что-то не так. Не зря же существует пословица “бесплатный сыр — только в мышеловке”.
Не попадайтесь на удочку “выгодная” цена.
Насторожить также должно давления со стороны продавца. Слышите словосочетания “Спешите, это последняя квартира” — бегите, вами манипулируют!
Документы – самое важное
На что и следует обратить особое внимание, так это правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на проведение строительных работ.
— Разрешительная документация должна быть в порядке. Это очень важный аспект при инвестировании. Во-первых, не имея соответствующих документов, объект будет считаться самовольным строительством (со всеми правовыми последствиями), во-вторых, он не примется в эксплуатацию и люди не получат в собственность квартиры, — говорит Александр Босенко.
Пакет документов, который обязательно должен быть у застройщика:
- документы, подтверждающие право на землю (свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.п.);
- отчет экспертизы проектной документации (для объектов IV-V уровней сложности);
- градостроительные условия и ограничения;
- право и/или разрешение на выполнение строительных работ;
- лицензия подрядчика на осуществление строительных работ (для объектов IV-V уровней сложности);
- лицензия финансового учреждения (управляющего), если инвестирование осуществляется через ФФС (фонд финансирования строительства), а также договор между управляющим ФФС и застройщиком с приложениями к нему;
- технические условия на подключение коммуникаций.
Отсутствует хоть один документ из перечня – уходите!
— Изучите ситуацию от и до. Просите показать элементарные документы: на владение или пользование земельным участком, разрешительные документы на строительство. Это право каждого и не стоит им пренебрегать. Если же у застройщика нет базовых документов или он отказывается их предоставить, лучше “делать ноги”, — советует глава Госмолоджилье Сергей Комнатный.
Договор
В договоре обязательно должны быть указаны четкие сроки введения в эксплуатацию и сроки получения квартиры в собственность.
Должна быть прописана равная материальная ответственность для обеих сторон в случае невыполнения обязательств, право расторгнуть договор с возможностью быстрого возврата денег.
— Анализируйте договор — вы должны понимать, что подписываете! Условия договора должны быть выгодными и равными, как для вас, так и для застройщика, — говорит Александр Босенко.
В договоре обязана быть конкретизация — номер дома и квартиры, ее площадь, количество комнат и т.д.
Как проверить законность застройки
Без квалифицированного специалиста это сделать достаточно сложно, но возможно.
На сегодняшний день существуют реестры проблемных объектов. К примеру, сайт Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам и Межведомственный центр мониторинга застройки города.
На сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины можно проверить наличия разрешения на стройку. На сайте Единый государственный реестр судебных решений можно увидеть наличие/отсутствие судов у застройщика.
На портале Lun.ua можно проверить ход строительства и другую актуальную информацию, почти по любой новостройке.
Читайте: Квартира за полцены: программы Доступное жилье и Молодежное кредитование (ИНФОГРАФИКА)
Итак, абсолютно любого застройщика можно проверить через электронные реестры. Там вы найдете информацию о судебных процессах, о ходе строительства, документации и прочем.
Но это еще не все – вы должны самостоятельно провести мини-расследование, почитать об интересующих застройщиках на форумах, в СМИ и только после этого принимать решение.
Адекватно оценивайте ситуацию, свою платежеспособность и условия договора – и тогда вы точно приобретете квартиру своей мечты!
Ангелина Малиновская
