Продать землю Украины. Кто заработает и стоит ли бояться китайцев

15 лет как вопрос моратория на продажу земель сельхозназначения остается одним из наиболее дискуссионных в Украине.

В октябре 2016-го Верховная Рада уже в восьмой раз продлила действие запрета до 1 января 2018-го.

Но вполне вероятно, что мораторий продержался в последний раз.

Существуют требования Меморандума, который Украина подписала с МВФ, один из пунктов которого – открытие рынка земли.

Стоит также упомянуть и зарегистрированный в Верховной Раде законопроект 5535 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения депутатов из Блока Петра Порошенко об отмене моратория на продажу земли. Премьер-министр Владимир Гройсман заявлял, что открытие рынка возможно только после широкого обсуждения вопроса среди общественности.

Снятие запрета на продажу земли разделило украинцев. Сторонники и противники моратория 15 лет создавали всевозможные мифы, чтобы запутать украинцев. И следует признать, им это удалось. На эту тему сейчас ведется много спекуляций и популизма.

Факты ICTV, вооружившись аргументами экспертов-экономистов, предлагают читателям рационально подойти к рассмотрению этого вопроса, ведь от него может зависеть благополучие каждого из нас.

Мы определили главные аргументы обеих сторон; проанализировали последствия отмены запрета для землевладельцев, агробизнеса и экономики Украины; сравнили международный опыт открытия рынка земли.

Факты ICTV также объясняют, следует ли украинцам уже с завтрашнего дня обивать пороги государственных органов, чтобы получить, закрепленные в Конституции, права на земельные ресурсы до начала возможной приватизации.

Эксперты:

• Михаил Кухар, экономист IMF Group Ukraine, советник Госгеокадастра по вопросам земельной реформы.

• Максим Зинченко, экономист, основатель маркетинговой компании Geo-M.

На языке статистики

• Текущее состояние: бессрочный мораторий;
• Площадь земли сельхозназначения: 42 млн га;
• Площадь черноземов: 28 млн га (одна из крупнейших в мире);
• Ежегодно в Украине обрабатывается: 32 млн га земли. Для сравнения, в Польше – 14 млн га, Германии – 12 млн га, Румынии – 9 млн га.
• Прогнозируемая стоимость гектара земли в Украине: $1100. Стоимость в Польше – $8000.
• В Украине 14 агрохолдингов совокупно арендуют 3,32 млн га земли (10%).

Историческая справка

В ходе земельной реформы, проводимой после обретения Украиной независимости, государство передало 29 млн гектаров бывшей колхозной земли в частную собственность 7 млн сельских жителей.

Размеры земельных паев варьируются: от полгектара на западе Украины до нескольких десятков гектаров на востоке и юге.

В 2002-м был введен запрет на продажу земли. Запрет считался временным, однако срок моратория несколько раз продлевали. В условиях моратория остается опция сдачи земли в аренду.

Почему тема моратория важна для каждого

Факты ICTV напоминают: в соответствии с Конституцией и Земельным Кодексом (Статья 21) каждый гражданин Украины имеет право бесплатно получить (приватизировать) земельный участок из фондов государственной и коммунальной собственности для ведения собственного сельского хозяйства – до 2 гектаров земли.

• Куда обращаться, чтобы получить эту землю?
• Кто ее будет раздавать?
• В каком регионе вам ее предоставят?
• Какие бюрократические процедуры нужно будет пройти?
• Какова, собственно, вероятность получить гарантированный Конституцией земельный участок?

Пошаговый алгоритм и ответы на эти и другие вопросы – далее в статье.

Цена украинской земли

В контексте возможной отмены моратория на продажу сельскохозяйственных земель особой актуальности набирает вопрос “а что будет с их ценой?”

Мнение экспертов разделилось:

• одни считают, что будет полный обвал стоимости земли, в результате чего иностранцы скупят ее за копейки;
• другие же рисуют радужные перспективы роста ее стоимости до европейского уровня.

В условиях отсутствия рынка, стоимость земли рассчитывается по следующей формуле:

Цена земли = Рентный доход (абсолютный + дифференцированный)/Реальная процентная ставка

Абсолютный рентный доход – это сумма, которую получает собственник земли независимо от ее урожайности и расположение.

Дифференцированный рентный доход – дополнительная сумма, уплачиваемая за уникальность почв (черноземы) и выгодное расположение (близость к рынкам сбыта).

Реальная процентная ставка — номинальная процентная ставка, скорректированная на уровень инфляции (в украинском законодательстве определена на уровне 3,3% годовых).

Аргументы “За” отмену моратория

Михаил Кухар отмечает: в Украине – одна из самых низких цен на землю в Европе. Однако после открытия рынка, цена на землю будет расти.

Такие выводы экономист делает на основе анализа динамики цен после снятия запрета в пост-социалистических странах Центрально-Восточной Европы, архитектура рынка которых похожа на украинскую.

Результаты показывают, что во всех странах прослеживалась тенденция к увеличению цен (данные в евро).

Источник: IMF Group Ukraine

Экстраполируя результаты исследования на Украину, динамика изменения цен после отмены моратория выглядит следующим образом:

Источник: IMF Group Ukraine

Михаил Кухар подчеркивает: запрет на продажу земли – это коммунистический пережиток, что сдерживает развитие украинской экономики:

— Только свободный рынок позволит установить справедливые рыночные цены на землю в Украине. Никого из сельских жителей не заставят продать свои паи, у них и в дальнейшем будет опция сдачи земли в аренду. Однако рынок, в результате баланса спроса и предложения, отреагирует ростом ставок.

Эксперт отмечает: те страшилки, которыми нас запугивают, что, мол, приедут иностранцы и скупят землю слишком дешево, – не подтвердились в странах Центрально-Восточной Европы. В Болгарии, например, была попытка скупки земли россиянами, но все закончилось для них плачевно – через 2,5 года россияне перепродали землю даже дешевле цены покупки.

Михаил Кухар отмечает: страх, что украинскую землю скупят иностранцы, а она сорняками поростет, – иррационален. Ведь каждый собственник (неважно, китаец, араб или западноукраинский магнат) будет оптимизировать производство.

Аргументы “против”

Экономист Максим Зинченко считает, что, учитывая экономические реалии, время для снятия моратория выбрано не верно.

Сейчас более выгодно продавать готовую продукцию, чем само средство производства. Не следует забывать, что цена на землю формируется под влиянием экономических показателей развития государства:

— Земля – это очень ценный актив, актив исчерпывающий, это средство производства, продав которое, не сможем больше вернуть обратно. Нормализуется ситуация на Донбассе, присвоят Украине новый кредитный рейтинг, прекратится девальвация гривны, увеличится ВВП, завершатся успешно начатые реформы, тогда и можно думать о продаже земли. В противоположном случае – олигархи и иностранцы ее просто скупят за бесценок.

Максим Зинченко подчеркивает: ключевой вопрос здесь – для кого выгодно снятие моратория именно сейчас – в условиях таких низких цен на землю. Для чиновников, или для сельских жителей? Ведь, скажем, в 2014-м гектар украинской земли стоил дороже – $1389.

Таким образом, учитывая катастрофически низкий уровень жизни украинских пенсионеров в селах, совсем не сложно будет убедить их продать свои земельные участки не по рыночным ценам. С пенсией по 1000 грн, когда не хватает средств на лекарства и оплату ЖКХ, они быстро продадут и за $300, как это произошло в Литве.

Экономист также проводит параллели с приватизацией 1990-х. Тогда украинские предприятия и заводы приватизировала за бесценок определенная группа лиц, которая и образовала нынешний класс олигархов. Вполне вероятно, что аналогичная ситуация повторится и с рынком земли, ведь цены на землю намеренно довели до минимальных.

Поэтому Максим Зинченко подчеркивает:

— В современных условиях не вижу предпосылок для снятия моратория именно сейчас, не навредив при этом национальному интересу государства. В Украине сначала должны быть созданы условия для прозрачной приватизации земли, и только потом можно говорить о снятии запрета.

Последствия для землевладельцев

Аргументы “За”

Михаил Кухар указывает: мораторий содержит существенные недостатки для собственников сельскохозяйственных земель:

• Земельные участки нельзя продать, купить или обменять.
• Нарушается право собственности потомков на унаследованную землю. Ни продать, ни заложить, ни получить кредит за нее наследник не может. Единственная опция – сдать в аренду.

Чтобы защитить права землевладельцев, эксперт считает целесообразным прописать в закон следующие органичения:

• Электронный земельный аукцион (по примеру eBay).

В 2015-м году Госгеокадастр провел ряд пилотных проектов электронных аукционов в Одессе и Виннице относительно аренды земель сельскохозяйственного назначения по рыночным принципам. Исключив коррупционную составляющую, недобросовестных арендаторов (рейдеров) и разрешив участвовать в аукционе всем желающим, мы увидели рост цены аренды.

• Установить нормативно-денежную оценку, ниже которой продажа земли на аукционе будет запрещенной.
• Прописать ограничение размеров земли (например, 500 га) для покупки физическими лицами.
• Урегулировать вопрос наследства земельного участка.
• Поэтапное открытие рынка земли.

Изначально правом на покупку земли наделяются исключительно физические лица, резиденты Украины. Оценив первые результаты реформы, постепенно будут отменяться некоторые запреты, в частности, через несколько лет право на покупку земли получат юридические лица.

Относительно угрозы монополизации рынка земли крупными агрохолдингами, Михаил Кухар отмечает:

— Консолидация земель происходит уже сегодня. Это – рыночный закон. Если у фермера на его двух гектарах земли ведется хорошее производство, то он и за тройную цену не продаст ее латифундисту. Соцопросы свидетельствуют, что далеко не все сельские жители захотят продать землю, согласятся процентов 10-20%.

Говорить о том, что у сельских жителей скупят землю за копейки, а то и вовсе за бутылку – не совсем соответствует реальной ситуации, – утверждает экономист.

Как показывает опыт, с каждым годом сельские жители ведут все более жесткие торги с агрохолдингами относительно условий и стоимости аренды земли.

Сейчас средняя цена аренды колеблется от 3 до 24% от нормативно-денежной оценки земли в $1100.

Не видит эксперт ничего плохого и в том, что сначала землю купят у сельских жителей, а потом ее перепродадут по более высоким ценам:

— Спекулянты – это нормальная и необходимая инфраструктурная вещь в любой рыночной экономике… Они покупают у меня риск, ведь цена может как упасть, так и вырасти. Понятно, что покупая риск, они могут получить и выгоду.

Экономист также проводит параллель с рынком недвижимости в Украине в 1990-х. Тогда цены на квартиру в Киеве были низкими. Например, за $2 тыс. можно было купить 3-комнатную квартиру на Крещатике:

— Если бы мы, учитывая то, что цены очень низкие, установили мораторий на продажу квартир – они бы до сих пор стоили $1000. Только рынок определяет цену. А то, что говорят некоторые украинские политики, мол, пусть цена сначала вырастет до $10 тыс. за гектар, и только тогда мы откроем рынок земли – это нонсенс! Так ее цена никогда не вырастет. Мы вот уже ждем 25 лет, а результата до сих пор нет.

Аргументы “против”

Максим Зинченко указывает: сочетание трех факторов – низкой стоимости земли, низкого уровня жизни сельских жителей и их низкой образованности – создает идеальные условия для массовой скупки земли за бесценок.

В Украине большинство собственников земельных участков – люди пожилого возраста. Молодежь покидает села в поисках работы. Поэтому основной вопрос в контексте дискуссий относительно снятия моратория – кто получит от этого пользу, подчеркивает экономист:

— Я прекрасно понимаю, почему украинские чиновники хотят отменить мораторий: непрозрачность процедур создает для них возможности “нагреть руки”. Я просто не понимаю, как в нынешних украинских реалиях – коррупции, бюрократии, отсутствия надлежащей правовой защиты – отменять мораторий на землю. Ее же просто купят у сельских жителей за копейки, а потом перепродадут китайцам в несколько раз дороже. Отличный бизнес! А вот народ останется ни с чем.

Эксперт подчеркивает: схема продажи земли достаточно проста –

• посредники покупают у селян их земельные паи, допустим, в лучшем варианте за $500-$1000;
• впоследствии объединяют и оформляют землю для перепродажи иностранцам уже по мировым ценам, то есть минимум в 7 раз дороже;

В то же время многое будет зависеть и от способности агрохолдинга договориться с председателем сельского совета, который проведет соответствующую “воспитательную работу” среди сельских жителей.

Таким образом, выгоду от снятия моратория получат посредники, а не собственники земли.

Эксперт также критически оценивает действенность всех ограничений законопроекта:

• Самое важное для лоббистов – принять закон, открыть этот “ящик Пандоры”, а дальше все установленные ограничения можно будет легко обойти, найдя пробелы в законодательстве и внося многочисленные правки.
• Процедурно как будут проходить электронные торги – не указано.
• Необходимо в законе прописать условия использования земли после продажи (если земля сельхозназначения, то она не должна использоваться, например, под строительство коттеджей).
• Проблема монополии: согласно законопроекту 5535 юридические лица (агрохолдинги) в 2020 году получают право стать участником рынка. Среди ограничений — они могут купить земли не более 33% соответствующего района или территории объединенной общины. Таким образом, это только добавит работы Антимонопольным органам Украины, ведь 3 агрохолдинги могут просто разделить между собой земли районов.
• Допуск к рынку иностранцев: если юридические лица получают право покупать землю в 2020-м, то скрыть конечного бенефициара-иностранца, не сложно. Поэтому норма закона о запрете или позднее открытие рынка земли для иностранцев – останется только на бумаге.

Последствия для украинской экономики

Аргументы “За”

Михаил Кухар утверждает: закрытость рынка земли сдерживает развитие аграрного бизнеса и привлеченияе инвестиций в Украину.

Опыт восточноевропейских соседей свидетельствует, что либерализация рынка земли способствовала восстановлению экономики, росту ВВП и уменьшению инфляции.

Авторы законопроекта 5535 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения указывают, что цена моратория для экономики Украины – $3,3 млрд ежегодно.

Преимущества от отмены моратория получит и отечественный агробизнес:

• Урожайность в странах Центрально-Восточной Европы после открытия рынка земли выросла на 9%.
• Отмена моратория позволит агробизнесу расширить горизонт планирования: если сегодня бизнес строит планы только на срок действия договора аренды, то в будущем – сможет вкладывать деньги в долгосрочные, но более прибыльные проекты.

Аргументы “против”

К сожалению, украинский пенсионер, используя терминологию российского либерального экономиста Егора Гайдара, просто не вписался в условия рыночной экономики.

Поэтому заработанные на приватизации деньги не принесут экономической пользы государству, – подчеркивает Максим Зинченко:

— Полученные деньги за продажу земли – просто быстро проедят или потратят на импортные товары. Эффект от вливаний в украинскую экономику нескольких миллиардов долларов – будет краткосрочным. И он не сопоставим с долгосрочной потерей такого дорогого актива как земля. Поэтому украинцам следует думать не о $2-3 тыс., которые можно легко получить, продав землю. Думать нужно стратегически в масштабах страны.

К украинской земли пристально присматриваются китайцы и арабы. Рост населения требует от правительств государств решить продовольственную проблему.

Однако продажа земли иностранцам не предвещает ничего хорошего для украинской экономики, – считает Максим Зинченко. Это угрожает тому, что украинцы будут жить на чужой земле:

— Работать на полях будут китайские рабочие, используя китайскую технику, удобряя землю китайскими пестицидами, продукцию также будут вывозить в Китай как и саму землю. Не удивлюсь, если под видом земли для сельского хозяйства будут продавать леса или месторождения полезных ископаемых. Назначение земли – это всего лишь запись в базе данных.

Экономист подчеркивает: все, что нужно сейчас Украине – это прозрачные правила долгосрочной аренды земли на 10/20/40 лет. Для чего предоставлять агрохолдингам и иностранцам право собственности на землю?

Агрохолдингам, указывает эксперт, нужна стабильность. Привлечению инвестиций в агробизнес страны мешают, прежде всего, война и коррупция.

Международный опыт

Аргументы “За”

Михаил Кухар отмечает: в мире осталось только 5 стран, в которых действует мораторий на продажу земли – Северная Корея, Венесуэла, Куба, Конго и Украина…

Государства Центрально-Восточной Европы открыли свои рынки земли еще 15-20 лет назад и получили желаемый результат – рост цен на землю, инвестиции, повышение эффективности сельского хозяйства.

Об этом мало говорят в Украине, но Россия открыла свой рынок земли еще 5 лет назад. И как показывают результаты, китайцы ее массово не скупили. Потому что земля – это, прежде всего, средство производства.

Открыла рынок земли и Беларусь в прошлом году. Правда, белорусские законодатели прописали усложненные процедуры для приватизации государственных земель. Спрос – умеренный, массовой скупки земли не наблюдается, хотя нерезидентам (иностранцам) запретов относительно покупки белорусской земле не устанавливали.

Аргументы “против”

При отсутствии адекватных цен и прозрачных процедур продажи, отмена моратория, вероятно, приведет к агроколониализму Украины по африканскому или латиноамериканскому образцу, – убежден экономист Максим Зинченко.

Эксперт приводит в пример Аргентину. Это южноамериканское государство под давлением МВФ также отменило мораторий, в результате чего землю скупили международные корпорации за копейки. При этом снизился уровень производства продовольства внутри страны через передачу пахотных земель иностранцам.

Интенсивные способы земледелия новых хозяев по принципу “не мое – не жалко” нанесли огромный ущерб экологии, испортив почву, загрязнив его химикатами.

Аналогичная ситуация может повториться и в нашем государстве, – утверждает экономист. И эти последствия нужно учитывать при принятии решения:

— Отмена моратория – это угроза национальной безопасности Украины. Приватизация земли, портов и энергетического сектора – это вопрос стратегической важности. Если их продать – окажемся во внешнеполитической зависимости, потом это будут использовать против нас. Ни одно государство мира еще не стало богатым благодаря сельскому хозяйству. Для примера, доля АПК в ВВП США и Франции – около 2%.

Говоря о польском опыте отмены моратория (и сравнения Польши с Украиной), а также о его эффекте на экономику страны, Максим Зинченко отмечает:

— Не стоит забывать о тех иностранных инвестициях, которые были предоставлены Варшаве: им списали десятки миллиардов долларов долгов, поляки получили существенную финансовую помощь. Кроме того, было создано соответствующее правовое поле. И коррупции в таких масштабах как у нас в Польше не было. Таким образом, в Польше сначала создали условия для открытия рынка земли, и только потом – отменили мораторий.

По мнению Максима Зинченко, ставить в пример соседнюю Беларусь Украине – не нужно.

Ведь в Беларуси во главе государства — “последний диктатор Европы” – патриот своей страны и хороший менеджер. Экономическая и политическая ситуации в Беларуси также существенно отличаются от украинских реалий.

Алгоритм как получить законных 2 га земли

В начале материала мы указывали, что Конституция Украины гарантирует право каждому гражданину бесплатно получить (приватизировать) земельный участок сельхозназначения размером в 2 гектара.

Отметим, что процедура приватизации земли – не из простых.

Добавим, что не гарантируется получение земли по месту жительства, то есть, условно говоря, киевляне могут получить землю, скажем, в Луганской или Херсонской области.

Процедура:

Этап 1: пишу заявку в орган местного самоуправления (городской совет), что хочу получить землю сельхозназначения, которое гарантирует мне Конституция. Указываю желаемое местоположение и размеры земельного участка.

Чтобы проверить, “свободная” ли земля, которая меня интересует, посылаю запрос в департамент градостроительства и архитектуры и добавляю к нему распечатанный снимок с GoogleMaps. Потом получаю ответ.

Этап 2: городской совет регистрирует мое заявление и направляет его специализированным органам для изучения.

Этап 3: жду выводов (по закону не более 1 месяца) о выделении мне земли и условий ее использования от:

• Земельной комиссии.
• Комиссии по вопросам градостроительства и архитектуры.
• Органа охраны культурного наследия.
• Органа защиты окружающей среды.
• Санитарно-эпидемиологической службы.

Этап 4: Получаю окончательный ответ об удовлетворении или отказе моего ходатайства. В положительном случае, заключаю договор с землеустроительной организацией о разработке проекта отвода земельного участка.

Этап 5: Проект отвода земельного участка подаю в Комиссию по вопросам землеустройства. По закону, у нее есть 3 недели для предоставления окончательного заключения – согласовать или отказать в реализации проекта.

Этап 6: Предоставляю утвержденный проект для регистрации в Государственный земельный кадастр. Стоимость – 1-3 тыс. грн.

Этап 7: Обращаюсь в земельный кадастр для получения Выписки. Необходимо подать следующие документы:

• заявление установленной формы;
• документ об оплате услуг за предоставление Выписки.

Отметим, что Выписка готовится 10 рабочих дней после подачи заявления. Регистрация и получение Выписки являются платными услугами.

Этап 8: Обращаюсь в местный орган Укргосреестра для регистрации (от 5 до 14 рабочих дней) своего земельного участка. Одновременно готовлю для подачи следующие документы:

• Выписка из Государственного земельного кадастра;
• Заявление о регистрации права собственности на земельный участок;
• Копию и оригинал паспорта;
• Копию и оригинал идентификационного кода;
• Оплачиваю (120 грн) стоимость за выдачу выписки из Государственного реестра прав;
• Оплачиваю государственную пошлину (119 грн.)

После получения в Укргосреестре специального свидетельства (могут отказать в предоставлении, если есть недостатки в документации и отправить на доработку), вас можно поздравить с тем, что вы – полноправный собственник земельного участка.

Как видим, процедура сложная, требующая значительных временных ресурсов и крепких нервов, учитывая особенности украинской бюрократической структуры.

Стоит также учитывать следующие аспекты:

• В случае приватизации земли одним из супругов, другой теряет право на получение бесплатного земельного участка. Однако приватизированная земля – совместная собственность.
• Земельный участок размером более 2 гектаров в собственность вы не получите. Но меньше – вполне.
• Земельные ресурсы – ограничены и бывают разного качества. Например, вам могут выделить участок с плодородным черноземом или где-то на склоне горы или в солончаках.

Экономист Максим Зинченко отмечает: хотя де-юре, норма о возможности приватизировать 2 га земли существует, однако, де-факто, она не выполняется:

Слишком уж много бюрократических препятствий появляется на пути получения земельного участка. В лучшем случае, вам выделят непригодную для обработки землю, где-то на склонах горы. Становится в очередь за 2 гектарами земли – агрохолдинги не будут. Им нужен эффект масштаба, их интересуют земли площадью минимум в 100 гектаров. Тем не менее, попробовать стоит. Возможно, вам удастся получить законные гектары, а при случае – сможете их продать.

Подбивая итоги, вопрос отмены моратория на продажу земли — многогранный. У каждой из сторон есть свои веские аргументы.

Одно можно сказать точно, в истории с мораторием вплетены интересы многих игроков. Таким образом, данный вопрос еще долго будет оставаться на повестке дня украинской политики.

Иван Стахурский.