Продавать или сдавать: что ожидает украинцев после старта рынка земли

С 1 июля Украина таки открыла рынок земли. Государство подготовилось должным образом, основные документы приняли — по крайней мере, так убеждают чиновники. Поэтому причин откладывать земельную реформу уже нет.

И это действительно историческое событие, ведь почти 30 лет у нас действовал мораторий на продажу сельхозземли. Владельцы паев не могли ничего с ними сделать – разве что обрабатывать самим или же сдать в аренду за небольшую плату.

В прошлом году в марте парламентарии мораторий наконец отменили, и спустя почти полтора года закон №552-IX о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения вступает в силу.

С 1 июля владельцы сельхозземли могут распоряжаться ею, как и любым другим имуществом, например квартирой либо машиной, как им заблагорассудится – или продолжать сдавать в аренду, или же продать.

И хотя люди в отношении земельной реформы сейчас настроены крайне скептически, поскольку боятся, что их земли скупят агрохолдинги за бесценок, министр аграрной политики Роман Лещенко подчеркивает: открытие рынка – это не продажа земли направо-налево, а наведение порядка.

– Логика очень проста. У нас в стране за 30 лет с землей происходил полный хаос. У нас более 8 млн га земли были в тени, и с них вообще не платятся налоги. Из 10 млн га государственной земли 5 млн были выведены в частную собственность через различные схемы. Госгеокадастр – это была коррупционная структура, которая распоряжалась землями. ОТГ не влияли на принятие соответствующих решений, и не знали, что происходит. Земельная реформа в чем заключается? В наведении порядка и передаче земель народу, – аргументирует преимущества рынка земли министр Лещенко.

Что изменится с 1 июля?

Прежде всего с июля любой гражданин Украины сможет продать свой земельный надел. Чтобы развеять страхи украинцев, что земли “расхватают” латифундисты, реформу будут внедрять в два этапа.

Первый этап

С 1 июля этого года и по 1 января 2024 года продать землю можно только физическому лицу. То есть сейчас купить землю сможет мелкий, исключительно украинский фермер. Есть и ограничения по объемам: в одни руки – не более 100 га.

Второй этап

Он начнется с 1 января 2024 года. Вот здесь к рынку земли уже присоединятся юридические лица, то есть агрокомпании. Увеличивается максимальный размер земель, которые можно купить, – 10 тыс. га.

– Мы сделали специально переходный период для того, чтобы общество увидело, что ничего крамольного нет: система работает, реестры открыты, данные о сделках — в доступе, – объясняет министр аграрной политики Роман Лещенко.

Еще один страх украинцев – наши черноземы скупят иностранцы. В законе определили: вопрос продажи земли иностранцам будут решать на референдуме. Правда, как все будет происходить – еще неизвестно.

Есть и перечень запретов. Так, иностранцам категорически запрещено покупать землю вплотную к государственной границе Украины – ближе 50 км. Несмотря на то, что решат люди на референдуме.

Владельцами украинской земли не смогут стать граждане Украины, которые внесены в санкционные списки и причастны к террористическим организациям. А с 2024 года, когда стартует второй этап реформы, – компании с российскими владельцами и фирмы, у которых конечные бенефициары или акционеры – иностранные государства.

Не купят угодья компании, зарегистрированные в оффшорных зонах, а также юридические лица, в отношении которых введены санкции. Также запрещено продавать государственную и коммунальную землю.

Как продать свой земельный участок?

Продавать земельный участок или продолжать сдавать его в аренду и получать стабильный доход — каждый решает сам. Это самое главное, что нужно понять. Но, если все же решили продать, процедура такова.

Сначала нужно разобраться с документами на земельный участок, отмечает юрист, эксперт по недвижимости и земельным вопросам Дмитрий Савчук.

– Участок следует зарегистрировать в Земельном кадастре, ему должен быть присвоен кадастровый номер. Второй момент – это регистрация в реестре имущественных прав. Третий момент – отсутствие каких-либо обременений по данному участку, арестов, судебных дел и тому подобное, – объясняет юрист.

Такое тоже может быть, если вы сдаете участок в аренду, и не интересуетесь, чем занимается арендатор.

Все это проверить можно самостоятельно, и не выходя из дома. Вся информация об участке есть на публичной кадастровой карте.

Здесь — и точная площадь, и целевое назначение. И здесь можно заказать онлайн-выписку из кадастра, который понадобится для продажи земли.

В реестр прав на недвижимое имущество тоже можно зайти самому, но тут уже понадобится электронная подпись.

К слову, продать участок, который в аренде, можно. Но новый собственник будет обязан и в дальнейшем сдавать его в аренду и соблюдать действующий договор аренды, пока он не закончится. Расторгнуть соглашение – очень сложный процесс, говорят юристы, который точно закончится в суде. И не факт, что суд будет на стороне владельца угодья.

– Расторгнуть договоры аренды, если это еще и мощное предприятие, не так-то и просто. Если это крупные предприятия, у них серьезные юристы, которые грамотно выписали все условия, – добавляет юрист Дмитрий Савчук.

Какие документы нужны?

Для продажи участка надо собрать такой пакет документов:

• Оригиналы имущественных документов на земельный участок (сертификат, государственный акт на право собственности, свидетельство на наследство и прочее).
• Выписка из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, что подтвердит право собственности на участок. Его можно заказать онлайн на сайте и забрать уже готовый документ в ЦПАУ.
• Выписка из государственного земельного кадастра, тоже можно заказать онлайн. Но обязательно нужен оригинал документа, а не распечатанная копия.
• Экспертно-денежная оценка земельного участка. Это тоже обязательный документ, чтобы вы не продали землю дешевле, чем она на самом деле стоит. Оценку делают специальные фирмы.
• Паспорт и идентификационный код.

Далее с этими документами отправляетесь к нотариусу.

Если вы сдаете землю в аренду, по закону, ваш арендатор имеет первоочередное право ее купить. И перед тем как продавать землю, его надо обязательно предупредить. Это делает нотариус.

Он ведет официальную переписку с арендатором. Если арендатор на бумаге отказывается покупать участок, продать его можно любому. Но до 2024 года —  только физическому лицу.

Если нашли покупателя, нотариус должен убедиться, подпадает ли он под критерии, определенные законом. Для нотариусов Кабмин разработал порядок проверки, лицо будут проверять в нескольких реестрах.

За сколько продавать землю?

Стоимость договорная. То есть продавец договаривается с покупателем. Но до 2024 года нельзя продать землю дешевле, чем определено в экспертно-денежной оценке. Средняя по Украине – в пределах 27 тыс. грн за 1 га, говорят в Минагрополитики.

Украинцы такую цену называют смешной, мол, все равно что подарить.

– Если бы они давали еще адекватную цену за землю. Гектар земли в Киевской области – $1 200, ну, это просто подарить. Подарить то, что принадлежит мне и через годы будет принадлежать моим детям. Цена должна быть такая, как у наших соседей-поляков – около $20 тыс. за га. И это того стоит, такой земли, как у нас, нет нигде, – аргументирует жительница села Дмитренки в Киевской области Вера Коваль.

Но эксперты говорят: рынок стартует, и через несколько лет цена вырастет. Поэтому сразу продавать землю не стоит.

Обязательное условие для продажи земли – расчет только безналичный. То есть у продавца и покупателя должны быть открыты счета в банке. Также покупатель должен документально подтвердить законность происхождения денежных средств. Это — чтобы все было прозрачно, и никто не уклонялся от уплаты налогов.

Кто же заплатит налоги?

Налог платит, конечно, продавец. Для украинцев это налог на доход физических лиц – 5%, и 1,5% военный сбор. Но будут облагаться налогом не все сделки. Если продавец владеет участком более чем три года, в течение последнего года не продавал и не покупал никакой недвижимости и продает до 2 га сельхозземли – налог на доход не платит. А это большинство украинцев, владеющих паями.

В каких случаях землю могут конфисковать у нового владельца?

Если, заключая договор, нарушили хотя бы одно из вышеперечисленных условий.

С 1 июля прозрачность рынка земли, все операции будет мониторить Госгеокадастр.

Если покупатель будет сомнительным, нотариус откажет в удостоверении сделки или такую сделку могут признать в судебном порядке недействительной.

Если покупатель превысил ограничения в 100 га в одни руки, участок конфискуют.

Иск о конфискации в суд подает Госгеокадастр. Конфискованную землю будут выставлять на земельные торги. Деньги от продажи возвращают прежнему владельцу без учета расходов на проведение торгов.

Люди продавать не готовы, а хотят ли фермеры покупать?

Конечно, хотят. Но у них нет денег. Если мы говорим о мелких фермерах-физлицах, которым с 1 июля и разрешено покупать.

И даже кредит на покупку земли таким фермерам банки вряд ли дадут, жалуется председатель общественного союза садоводов Укрсадвинпром Владимир Печко.

– Конечно, денег нет, мы находимся в неконкурентных условиях, у нас нет тех дешевых кредитов, которые есть в Европе. Мы только что получили немного более низкие ставки. А 10 лет мы такого не знали, – отмечает эксперт.

В Министерстве агрополитики говорят: мелким фермерам помогут с кредитами, если до сих пор банки им отказывали.

– Сейчас в Верховной Раде находится ко второму чтению законопроект о Фонде частичного гарантирования кредитов. В рамках этого фонда государство половину сопроводительных рисков по кредитованию будет брать на себя, – говорит министр Роман Лещенко.

То есть, если фермер возьмет кредит на землю и не сможет его погасить, половину заплатит государство. Правда, до 1 июля этот законопроект принять не успеют.

– Отдельно государственная программа финансирования 5-7-9 для аграриев, которая дает реальный дешевый ресурс финансирования аграрных компаний. Параллельно государственная программа компенсации кредитной ставки в объеме 1 млрд 200 млн грн, это заложено в этом году, в следующем она будет увеличена дважды, – добавляет Роман Лещенко.

Так продавать или сдавать в аренду?

Люди и в самом деле в отношении земельной реформы настроены враждебно. Жительница села в Киевской области Нина Нестерова, у которой есть два пая, о продаже земли и слышать не хочет. Пока угодья сдает в аренду местному фермерскому хозяйству. Плата небольшая, но стабильная. Еще и зерно, сахар, масло дают.

– Я свой пай сдаю в аренду. Сказать, что я недовольна арендой, – то нет. Нам платят 6 тыс. за пай, это совсем небольшая сумма, на нее год не проживешь. Продать этот пай мне сейчас невыгодно. Потому что у меня есть курочка, и мне дают зерно. Если кто-то и будет продавать землю, то когда человека постигнет большое горе, когда надо деньги на такие нужды, что уже дальше некуда, нет, где их взять. Тогда уже человек будет вынужден продать, – говорит Нина Нестерова.

Но в правительстве и не призывают продавать землю. Наоборот.

– Я призываю украинцев не продавать свою землю, а рационально ее использовать, сдавать в аренду. Это лучший банковский депозит. Земля постоянно растет в цене, – отмечает министр агрополитики Роман Лещенко.

Доход от аренды – стабильный. Очевидно, что с 1 июля и цены на аренду могут немного вырасти. Потому что аграрные компании заинтересованы удержать пайщиков и продлевать договоры аренды. Поэтому, если у вас договор именно сейчас истекает, в новом можно прописать более выгодные условия.

31 марта 2020 года 259 народных депутатов открыли рынок земли в Украине. К законопроекту №2178-10 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения подали 4 018 поправок.

Документом предусматривается, что с июля 2021 года до 1 января 2024 года будет работать рынок земли только для физических лиц. Юридические лица смогут покупать землю в собственность с 2024 года.