Купівля житла: все що треба знати про документи і афери (ІНФОГРАФІКА)
Ми звернулися до високопрофесійних юристів і з’ясували, що афери з нерухомістю існують, як на первинному, так і на вторинному ринку.
Юрист практики будівельного права ЮК Constructive Lawyers Олександр Босенко окреслив найпоширеніші хитрощі аферистів:
– Це і зниження ціни, і проведення операції у “потрібного” нотаріуса, і психологічний тиск (є вже покупці тощо), продаж за підробленим паспортом (рідко, але буває). Можуть взяти заставу і зникнути.
Вторинний ринок – у чому небезпека
На вторинному ринку приблизно кожна 10 угода – або шахрайська або сумнівна.
– На вторинному ринку шахраїв набагато більше. Пов’язано це з рейдерським захопленням майна, шахрайськими схемами оформлення житла, зловживанням іпотечним майном та іншим, – пояснює директор ТОВ юридичної компанії Закон Слова, глава Ради юристів України Сергій Гитченко.
Тому, щоб не бути ошуканими, потрібно, перш за все, зважено підходити до справи, ну і, звичайно, звертатися до спеціалізованих юристів та адвокатів.
Читайте: Житло в Україні: ціни, коли і в якому районі краще купувати (ІНФОГРАФІКА)
Договір – як скласти правильно
У договорі купівлі-продажу, перш за все, повинні бути ідентифіковані сторони угоди, а також їх дієздатність.
Необхідна також згода чоловіка/дружини на продаж квартири. Якщо у квартирі є зареєстровані люди, а особливо неповнолітні, краще почекати їх виписки.
– Також варто перевірити, на підставі яких документів зареєстровано право власності, легітимність такої реєстрації. Необхідно звернути увагу і на наявність судових/досудових кримінальних розглядів по квартирі, іпотеки, інших заборон і арештів, – радить Олександр Босенко.
Повинен у договорі бути зафіксований і факт передачі грошей – у разі готівкового розрахунку.
Крім того, Сергій Гитченко радить для оформлення угоди обирати знайомого високопрофесійного нотаріуса.
– Перелік документів для первинного ринку один, для вторинного – інший, тому потрібно не шкодувати коштів на професійних юристів чи адвокатів – від їх професіоналізму залежить, наскільки договір буде законним, – стверджує Сергій.
Основний перелік документів:
- правовстановлюючі документи на нерухоме майно (залежить від виду майна і від дати і способу його придбання);
- технічна документація на житло (виготовляється у БТІ, продавець має право вибору БТІ, оскільки існує багато приватних);
- паспорти власників та покупців;
- ідентифікаційні номери власників і покупців;
- якщо покупець одружений, то свідоцтво про шлюб і нотаріальна згода другого з подружжя;
- якщо власником є неповнолітня дитина, то рішення органу опіки і піклування про дозвіл на продаж, свідоцтво про народження.
– Цей перелік не є вичерпним, оскільки конкретний список документів залежить від виду майна, від дати, способу його придбання та інших обставин, – каже Сергій Гитченко.
Чи потрібна розписка?
Розписка – це факт отримання/передачі грошей за договором купівлі-продажу нерухомості.
– Є кілька варіантів підтвердження передачі грошей: готівковий і безготівковий розрахунок між сторонами. Від цього моменту і залежатиме необхідність розписки. При безготівковому розрахунку розписка не потрібна, – каже Олександр Босенко.
При готівковому розрахунку продавець підписанням договору свідчить про отримання грошей від покупця у повному обсязі. У цьому випадку розписка не обов’язкова, оскільки факт передачі/прийняття грошей вже встановлений у договорі.
– Але моя рекомендація про всяк випадок все ж отримати таку розписку. Це допоможе уникнути юридичних ризиків у разі визнання договору недійсним, – радить Босенко.
Якщо ж у договорі не встановлений факт передачі грошей, тоді розписка обов’язкова!
Як скласти розписку
За словами Сергія Гитченка, безпечніше, однак дорожче, оформляти розписку у нотаріуса. Але самому її теж можна скласти.
В останньому випадку бажано (але не обов’язково), щоб розписка була написана власноруч продавцем.
За формою це виглядає приблизно так:
- найменування документу – розписка;
- текст розписки;
- сума (спочатку цифрами, потім у дужках прописом) або найменування переданого майна;
- дата повернення позики, майна;
- місце (місто) написання розписки (вказується за бажанням) і дата – з лівого боку під текстом;
- підпис укладача – з правого боку під текстом.
У тексті спочатку вказують основні відомості про автора документа: ПІБ, дата народження (за бажанням), паспортні дані: серія, номер, ким і коли виданий, адреса проживання, контактні телефони (за бажанням).
Потім пишуть дані фізичної або юридичної особи, що передає що-небудь: ПІБ, посада, найменування організації.
Зразок розписки
Читайте: Банкам заборонили підвищувати ставку по кредиту без відома клієнта
Продаж за підробленими документами
Щоб уникнути покупки житла за фальшивими документами, Сергій Гітченко радить через нотаріуса перевірити дане житло у державному реєстрі прав на нерухоме майно.
– Нотаріус може ознайомити покупця з тим, скільки разів, на підставі яких документів раніше відчужувалося нерухоме майно. Слід звернути увагу, чи придбана нерухомість за іпотечним договором або з торгів, чи відчужувалася або купувалася за дорученням і набагато іншого, – говорить експерт
Купівля житла з прописаними родичами
Небезпека купити житло з такою проблемою, безумовно, є. І вона виникає найчастіше через те, що людина хоче заощадити.
– Є багато факторів, які впливають на виникнення таких ситуацій. Як правило, таке майно продається дешевше ринкових цін. А покупець, бажаючи купити дешевше і при цьому не платити високопрофесійним юристам або адвокатам, йде на неперевірену угоду, – каже Сергій Гітченко.
Тому не варто поспішати купувати житло за “вигідною” ціною, здійснюючи при цьому юридично некоректні угоди. Для початку перевірте всю інформацію про нерухомість і лише після цього підписуйте документи.
А перевірити факт прописаних людей досить легко. Необхідна довідка про реєстрацію місця проживання. Її можна отримати через центри надання адміністративних послуг.
Також Гитченко радить у договорі прописати великі розміри штрафів на продавця, у разі продажу майна із зареєстрованими особами.
Читайте: Як отримати компенсацію за захоплене або знищене в ОРДЛО житло
Продаж за дорученням – небезпечно?
Не бачачи продавця, неможливо визначити його психічний та психологічний стан, дізнатися наміри продажу квартири. А це впливає на законність угоди.
– Необхідно, щоб власник був присутній особисто під час оформлення договору купівлі-продажу. Також варто звертатися до незалежного нотаріуса (не нотаріуса продавця), – радять експерти.
Якщо ж продавець наполягає на продажу через представника, то вимагайте довідку про здоровий психічний стан продавця і про стан його здоров’я на момент оформлення договору (з метою перевірки чи живий взагалі продавець на момент продажу).
– Довідки можна отримати у тій поліклініки, де продавець стоїть на обліку. Що стосується достовірності документа, отриманого від продавця, то можна перевірити лише шляхом відповідного запиту у ту структуру, у якій її видавали. У нас немає поки відкритих офіційних ресурсів, де в онлайн режимі це можна перевірити, – уточнює Олександр Босенко.
Отже, на вторинному ринку існує набагато більше шахрайських схем – кожна 10 угода сумнівна. Щоб не стати жертвою квартирних аферистів, необхідно звертатися до спеціалізованих юристів та адвокатів, контролювати правильність складання договору і, звичайно, перевіряти репутацію даної квартири.
Не варто виключати і момент складання розписки. Навіть якщо у договорі прописаний факт передачі/отримання грошей, все одно оформіть її.
Щоб уникнути купівлі житла за підробленими документами, перевірте його реєстрацію у державному реєстрі прав на нерухоме майно.
Не поспішайте купувати нерухомість за “вигідною” ціною – це може бути хитрим прийомом аферистів! Спочатку перевірте справжність документів і відсутність вписаних інших людей. Також варто уникати куплі житла за дорученням – вимагайте присутності власника нерухомості або довідку про його психічний стан.
Ангеліна Маліновська.