У рамках соціального проекту Своє житло в Україні ми поспілкувалися з топовими забудовниками і дізналися про тонкощі розстрочки.
Варто зазначити, далі по тексту не буде жодної назви підприємства, оскільки ми не хочемо нав’язувати нашим читачам того чи іншого забудовника.
Які умови
Отже, всі розглянуті нами компанії надають розстрочку безвідсотково, що є безумовним плюсом.
Забудовники дають розстрочку як на період будівництва, так і після введення об’єкта в експлуатацію. У першому випадку мінімальний перший внесок становить 30-50% від вартості житла, в іншому варіанті – 5%.
При цьому сума щомісячних платежів індивідуальна і залежить від багатьох факторів. Головні з них:
- вартість житла,
- перший внесок,
- термін розстрочки.
Наприклад, ви прийшли, обрали квартиру і заплатили, припустимо, 30%. Сума, що залишилася розбивається на кількість місяців.
Читайте: Іпотека в Україні: скільки доведеться переплатити і яка повинна бути зарплата
Що стосується терміну, то деякі компанії зобов’язують інвестора погасити суму за місяць-рік до введення об’єкта в експлантацію, інші пропонують більш лояльні умови.
Наприклад, деякі з розглянутих нами підприємств дають розстрочку на період від 5 до 10 років після закінчення будівництва. Тобто людина починає виплачувати решту суми вже після того, як в’їхала у нову квартиру.
При цьому, якщо з яких-небудь причин інвестор не може погасити щомісячну суму платежу, то відносно нього запроваджуються штрафні санкції. Їх розмір залежить від умов конкретної компанії.
Так що важливо обговорити цей момент при зустрічі із забудовником та укладанні договору безпосередньо. Це допоможе уникнути багатьох неприємних несподіванок.
Хто має право?
Кожен із забудовників запевняв – немає певного портрету покупця (віку, сімейного стану та доходу). Єдина вимога – здатність сплатити початковий внесок.
Компанія не вимагає довідок про доходи, тобто, немає обмежень щодо мінімального заробітку. Потрібен лише паспорт і код, а також свідоцтво про шлюб, якщо воно, звісно, є.
Таким чином, людина сама оцінює власні сили, платоспроможність і робить вибір – потягне розстрочку чи ні.
Якщо ж на етапі виплат виникають будь-які фінансові або інші труднощі, обидві сторони можуть розірвати договір (це повинно бути передбачено у документі). При цьому гроші інвестору повертаються
Але тут важливо уважно читати умови договору. У ньому обов’язково повинен бути пункт повернення коштів забудовником у випадку тих чи інших обставин. Мало які складності можуть виникнути, як у компанії (заморозилося будівництво), так і у самого інвестора (втратив роботу, розлучився тощо).
Скільки доведеться відкладати?
Як зрозуміти, потягните ви розстрочку чи ні, яким повинен бути заробіток і скільки доведеться відкладати на перший внесок – всі ці питання ми переадресували економісту Олександру Охріменку.
Щоб виконувати свої фінансові зобов’язання перед забудовником, людина повинна заробляти не менше 27 тисяч гривень. При такому розкладі на перший внесок їй доведеться відкладати не менше двох років.
Саме такого висновку дійшов економіст.
Читайте: Житло в Україні: ціни, коли і в якому районі краще купувати (ІНФОГРАФІКА)
Візьмемо варіант, де квартира мрії коштує $50 тисяч. Ви отримуєте $1000 і відкладаєте по $500 щомісяця. Це вже $6000 за рік, і $12 тисяч за два відповідно. По закінченню цього часу у вас вже буде достатня сума для першого внеску.
Тоді ви укладаєте договір із забудовником на етапі будівництва об’єкта і продовжуєте виплачувати гроші. Поки будують, а це близько 2 років, ви ще платите $12 тисяч.
– Виходить, що на момент завершення будівництва вже є готова квартира і потрібно ще погасити $26 тисяч. Ідеальний варіант, якщо забудовник дасть розстрочку на 4 роки і тоді можна все погасити. Зрозуміло, що коли зарплата $2000, то можна відкладати $1500 – і тоді все швидше, – каже Олександр.
Які ризики?
Купівля квартири завжди пов’язана із ризиком, особливо коли доводиться вдаватися до іпотеки або розстрочки.
В останньому випадку завжди є ризик, що будинок не введуть в експлуатацію, а ваші гроші так і залишаться похованими разом з недобудовою.
За даними компанії Constructive Lawyers і Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, за останні 2 роки будівництва в Україні завмерло близько 40 ЖК. Ситуація зараз теж не радує – лише у Києві проблемними можна вважати 62 ЖК!
Є ймовірність і того, що документи виявляться підробкою, а вам продадуть так звану мильну бульбашку.
Щоб цього уникнути, необхідно у першу чергу вивчити історію діяльності забудовника – досвід будівництва (скільки років на ринку), успішність реалізації проектів (кількість побудованих комплексів), фінансове підґрунтя (підприємство повинно міцно стояти на ногах).
Вивчіть історію забудовника.
Важливим пунктом є і відсутність судових прецедентів, які можуть вплинути на будівництво.
– Раджу перед покупкою також почитати форуми про конкретну новобудову, про забудовника, який цікавить, – говорить приватний ріелтор Олександр Гришко.
Експерти також радять розібратися, за чий рахунок ведеться будівництво – за власні кошти або за залучені інвестиції.
– Щоб уникнути шахрайства, потрібно самостійно збирати інформацію по ЖК, аналізувати ЗМІ (якщо з об’єктом виникає проблема, з’являється інформація на ТБ або в інтернеті), не робити поспішних висновків, ну, і не менш важливо звертатися до спеціалізованих юристів або адвокатів, – розповідає юрист практики будівельного права ЮК Constructive Lawyers Олександр Босенко.
Читайте: Купівля житла: все що треба знати про документи і афери (ІНФОГРАФІКА)
Що повинно насторожити?
Занадто низька ціна – це перший дзвіночок, який говорить – щось не так. Не дарма ж існує прислів’я “безкоштовний сир – лише у мишоловці”.
Не потрапляйте на вудку “вигідна” ціна.
Насторожити також має тиск з боку продавця. Чуєте словосполучення “Поспішайте, це остання квартира” – біжіть, вами маніпулюють!
Документи – найважливіше
На що і слід звернути особливу увагу, так це на правовстановлюючі документи на земельну ділянку та дозвіл на проведення будівельних робіт.
– Дозвільна документація повинна бути у порядку. Це дуже важливий аспект при інвестуванні. По-перше, не маючи відповідних документів, об’єкт вважатиметься самовільним будівництвом (з усіма правовими наслідками), по-друге, його не введуть в експлуатацію і люди не отримають у власність квартири, – каже Олександр Босенко.
Пакет документів, який обов’язково повинен бути у забудовника:
- документи, що підтверджують право на землю (свідоцтво про право власності, договір оренди тощо);
- звіт експертизи проектної документації (для об’єктів IV-V рівнів складності);
- містобудівні умови і обмеження;
- право і /або дозвіл на виконання будівельних робіт;
- ліцензія підрядника на виконання будівельних робіт (для об’єктів IV-V рівнів складності);
- ліцензія фінансової установи (керуючого), якщо інвестування здійснюється через ФФБ (фонд фінансування будівництва), а також договір між управителем ФФБ та забудовником з додатками до нього;
- технічні умови на підключення комунікацій.
Відсутній хоч один з документів – йдіть!
– Вивчіть ситуацію від А до Я. Просіть показати елементарні документи: на володіння або користування земельною ділянкою, дозвільні документи на будівництво. Це право кожного і не варто їм нехтувати. Якщо ж у забудовника немає базових документів або він відмовляється їх показувати, краще “робити ноги”, – радить голова Держмолодьжитло Сергій Комнатний.
Договір
У договорі обов’язково повинні бути вказані чіткі терміни введення в експлуатацію і терміни отримання квартири у власність.
Повинна бути прописана рівна матеріальна відповідальність для обох сторін у разі невиконання зобов’язань, право розірвати договір з можливістю швидкого повернення грошей.
– Аналізуйте договір – ви повинні розуміти, що підписуєте! Умови договору повинні бути вигідними і рівними, як для вас, так і для забудовника, – говорить Олександр Босенко.
У договорі має бути конкретизація – номер будинку і квартири, її площа, кількість кімнат тощо.
Як перевірити законність забудови
Без кваліфікованого фахівця це зробити досить складно, але можливо.
На сьогодні існують реєстри проблемних об’єктів. Наприклад, сайт Асоціація допомоги постраждалим інвесторам – і Міжвідомчий центр моніторингу забудови міста.
На сайті Державна архітектурно-будівельна інспекція України можна перевірити наявність дозволу на будівництво. На сайті Єдиний державний реєстр судових рішень можна побачити наявність/відсутність судів у забудовника.
На порталі Lun.ua можна перевірити хід будівництва та іншу актуальну інформацію.
Читайте: Квартира за півціни: програми Доступне житло і Молодіжне кредитування (ІНФОГРАФІКА)
Отже, абсолютно будь-якого забудовника можна перевірити через електронні реєстри. Там ви знайдете інформацію про судові процеси, про хід будівництва, документацію та інше.
Але це ще не все – ви повинні самостійно провести міні-розслідування, почитати про забудовників на форумах, у ЗМІ і лише після цього приймати рішення.
Адекватно оцінюйте ситуацію, свою платоспроможність і умови договору – і тоді ви точно придбаєте квартиру своє мрії!
Ангеліна Маліновська
