Оренда житла. Альтернативний ринок від держави та існуючі схеми махінацій

Оренда житла  в Україні – зона підвищеної небезпеки. Ризикують усі – наймачі нерухомості та орендодавці. Все через те, що ринок на 70% знаходиться у тіні. Власникам квартир не вигідно афішувати свою діяльність, а орендарям взагалі все одно, легально здають їм житло чи ні.

Патова ситуація спричинила стан, в якому ціни на оренду житла абсолютно неконтрольовані, а від шахрайства не захищають ні ріелтори, ні правоохоронці. І це при тому, що попит на довготривалу оренду квартир, кімнат та будинків з кожним роком тільки зростає, не кажучи вже про добовий найм.

Дві тисячі за власну довірливість

Літо. Курортний сезон у розпалі. Навіть ті, кому не пощастило мати відпустку в теплу пору, можуть насолодитись морем у численні вихідні під час державних свят. Так сталось і зі мною. Радощі від того, що вдалось відкласти усі справи і поїхати до чорноморського узбережжя аж вісьмом людям, затьмарювало лише житлове питання.

Великій компанії знайти комфортне житло неподалік від моря, ще й у самий розпал сезону в серпні, дійсно складно. Можливо страх, що побутове питання може зіпсувати відпочинок, і приспав уважність.

Щоб гарантовано мати, де заночувати, посмажити м’яса на відкритому вогні та провести кілька невеликих вечірок, ми вирішили завчасно забронювати будинок. А далі – стандартна ситуація.

Знайшовши прийнятний варіант на онлайн-платформі, я переконалась, що оголошення вже давно розміщене на сайті, а значить, на автора ніхто не скаржився і йому, скоріш за все, можна довіряти.

Телефоном чоловік на ім’я Геннадій розповів про умови, запитав про кількість постояльців і навіть почав сумніватись, чи підходить нам його варіант. Мовляв, будинок розрахований на 6 чоловік і двом доведеться спати у прохідній гостинній.

Але ж, звичайно, хто платить – той і замовляє музику. Тож якщо ми готові до таких незручностей, власник може здати нам свій будинок. Проте це святкові дні, наплив відпочиваючих чималий і Геннадію потрібні гарантії – оплата однієї доби наперед.

Найбільший в країні банк в усій Україні працює нормально, а на березі Чорного моря чомусь переводить гроші із запізненням у кілька днів. Тож передплату треба вислати через термінал, який видає чек без зворотних даних і знайти отримувача потім у разі необхідності нереально.

І, звичайно ж, перевести гроші треба якомога швидше, адже Геннадію такі, як я, кожні 10 хвилин телефонують і всіх цікавить та ж сама дата…

Червона ганчірка для шахраїв

Типова шахрайська історія обійшлась нам у дві тисячі гривень, з’ясувалась за день до поїздки, коли телефон Геннадія перестав відповідати, і не змогла зіпсувати відпочинку, бо хороше житло нам швидко вдалось знайти одразу на місці.

Це було два роки тому, проте з того часу нічого не змінилось. В такому випадку ми могли б вимагати копії якихось підтверджуючих документів на будинок. Але за можливості, дистанційно житло краще не бронювати.

Багато реальних історій мають більш драматичний кінець. Люди сплачують за довгострокову оренду, заселяються з усіма пожитками у квартиру, яку насправді здав власник шахраям на одну добу. Аби цього не сталось, необхідно вимагати показати паспорт, де вказано, що житло реально належить людині, з якою ви укладаєте угоду, а також заключити в двох екзмеплярах нотаріальну угоду на оренду.

Інший не менш розповсюджений варіант – здача квартири одразу кільком постояльцям. З людей беруть завдаток, показують квартиру і домовляються про дату заїзду. В обумовлений день, як правило, на наступний або через день, бо винаймати житло довго шахраям не вигідно, орендарі приїжджають і зустрічають там кількох таких самих ошуканих шукачів житла.

Щоб не потрапити у таку пастку, краще юридично завчасно закріпити свої наміри, перевірити документи власників квартири чи будинку, та поспілкуватись за можливості з сусідами. А що, якщо перед вами дійсно шахраї, і люди, які живуть поряд, ніколи раніше не бачили цих осіб?

Ризикують усі

Незахищеними у цій ситуації є не лише шукачі нерухомості. Хоча ми звикли до ситуацій, коли страждають саме орендарі, збитки власників квартир можуть бути значно більшими.

Навіть підписавши контракт з новим орендарем і включивши в нього усі деталі проживання, орендодавцям, у разі порушення правил проживання з боку наймачів, дуже складно буде змусити тимчасових мешканців відшкодувати втрати.

Найбільший ризик для власників житла – пошкодження їх майна. Якщо подерті меблі з труднощами, та все ж можна списати на вину тимчасових мешканців, то довести, що техніка вийшла з ладу не від старості, а з вини постояльців – майже нереально.

Нові жителі, маленькі діти та тварини, на яких не давав згоду господар – ще одне поле ризику. Взагалі, власнику житла складно передбачити, яких людей він впускає. Якщо орендарі будуть приводити гостей або влаштовувати гучні вечірки, це може не сподобатись сусідам.

Якщо пара викликів поліції не змінить ситуацію, вони можуть, приміром, написати заяву до податкової і повідомити, що власник незаконно здає житло в оренду.

Ріелтори нічого не гарантують

Юридичної відповідальності професійні ріелтори не несуть, адже з ними, як правило, ніякого договору винаймач не підписує. Їх функція – бути посередником між власниками житла та потенційними орендарями.

Не дивно, що через відсутність законного регулювання відносин у сфері оренди житла, нерідко ріелтори вступають у змову з нечесними власниками квартир. Щоб не натрапити на таких шахраїв, варто перевіряти їх документи та звертатись до агентств, а не приватних спеціалістів.

Приручити дракона

Майже 1/3 жителів Європи мешкає в орендному житлі

Зараз уряд планує ввести законний контроль ринку оренди. У мінрегіонбуді розробляють концепцію законопроекту про оренду житла. Чиновники дивляться на Захід, де орендне житло більше розповсюджене, ніж приватне, і констатують, що Україна, хоча і сильно відстає за цими показниками, але щороку показує все більший попит на таке житло.

Тільки у порівнянні з минулим роком, попит на оренду житла зріс на 20%. І тим самим підняв рівень цін на оренду. Адже кількість пропозицій не встигає за бажаючими винайняти житло. Таким чином складається ситуація, коли середня ціна за місяць проживання у столичній квартирі складає половину середньої зарплатні: 8 тисяч гривень за однокімнатну квартиру проти 13 500 гривень окладу.

Однак, в європейських країнах частка витрат на житло значно менша. Тож держава хоче ввести на ринок муніципального гравця і знизити за його рахунок вартість оренди житла.

– Ми зацікавлені створити такі умови, щоб ті, хто здають житло в оренду, вийшли з тіні. Ефективне запровадження цього ринку вплине на зниження орендної плати, сприятиме залученню нових інвестицій, стимулюватиме розвиток житлового будівництва і галузі загалом, – говорить заступник очільника мінрегіону Лев Парцхаладзе.

У житлово-комунальному міністерстві хочуть розділити орендну нерухомість на три види.

Муніципальна влада візьме на себе створення соціального орендного житла, яке буде на 30-40% дешевшим, ніж у приватних орендарів. Це може бути недороге будівництво або реконструкція вже існуючого фонду.

Другий вид – житло на балансі органів державної влади. Його надаватимуть в оренду співробітникам держструктур на час роботи.

Приватне житло будуватимуть інвестори, яких держава заохочуватиме пільговим оподаткуванням та привабливим розташуванням житла.

А вже існуючий ринок оренди житла планують узаконити. В мінрегіоні розробляють умови, за якими власникам нерухомості стане вигідно вийти з тіні і бути законними учасниками сфери.

Таким чином держава зможе отримувати податки від мільярдних сум, які щомісяця курсують у сфері нерухомості і сподівається знизити ціни на вже існуючі пропозиції.

– Оренда такого житла має залежати від вартості будівництва та розташування житла, – говорить Світлана Старцева, начальник управління житлової політики мінрегіону.

Поки що законопроект ще на стадії розробки і конкретних строків, коли він потрапить на розгляд до парламенту, немає. Однак прийняття документу назріло вже давно. Це визнають і самі автори.

Фото: dreamstime

Яна Семенюк