Продаж та оренда землі в Україні: чому українці втрачають мільйони і що робити
Мораторій на продаж землі в Україні
В Україні немає ринку землі, бо в країні діє мораторій на її продаж з 2002 року. Однак українці мають можливість здавати свої землі в оренду, згідно закону цей термін може становити від 7 до 50 років.
Не дивлячись на те, що закон про мораторій приймався, як тимчасова вимушена міра, він діє уже понад 16 років. Весь цей час Україна стояла на місці замість того аби розвивати ринок землі, як це робили наприклад сусідні, пострадянські країни.
– Внаслідок дії мораторію 7 млн українців, які отримали землю у власність після приватизації та розпаювання, не мають права розпоряджатися своєю власністю, – розповідає проектний менеджер EasyBusiness Дмитро Лівч.
За останні два роки ситуація почала повільно, але прогресувати. Земельна реформа є важливою умовою програми співпраці України і Міжнародного валютного фонду.
– За час дії мораторію було зареєстровано понад десяток законопроектів щодо запровадження ринку землі. Жоден з них, як відомо, навіть не наблизився до прийняття через міфи та страхи, пов’язані з ринком землі, що панують в суспільстві, – зазначили у Міністерстві аграрної політики та продовольства України.
Довічна оренда та чорноземи за копійки
– На сьогодні вартість оренди 1 га сільськогосподарського призначення в Україні є заниженою по відношенню до аналогічної в країнах Європи, в яких є ринок землі. У середньому компанії, які беруть в оренду землю платять близько $50-70 доларів за 1 га, а в Європі – $250-300, – розповідає Дмитро Лівч.
У березні Держгеокадастр опублікував дані про середню вартість оренди сільськогосподарської землі в 2017 році. В середньому по Україні громадяни-власники паїв у минулому році отримали 1369 грн за гектар.
Оренда землі має свої негативні наслідки, як короткочасна, так і довгострокова. Максимальний термін, на який можна здати землю в оренду в Україні це 50 років. Особливо часто цим користуються великі агрохолдинги, укладаючи із землевласниками угоди на десятки років вперед.
– Люди за безцінь продають землю під виглядом довгострокової оренди на 49 років. Серед власників паїв справжня паніка. Мовляв, треба продавати, бо взагалі заберуть у нас паї – як заощадження після розпаду СРСР! Такі настрої через юридичну безграмотність. Можливо, такі чутки поширюють серед людей саме орендатори землі. Мій сусід продав свій пай (здав в оренду на 49 років – Ред.) за 170 тис. грн, а коли дізнався, що комусь заплатили на 100 тисяч більше, дуже засмутився, що продешевив, – розповіла Фактам ICTV на умовах анонімності власниця паю (4,56 га) в одному з сіл на Київщині.
Наприклад, у вас є пай землі у 5 га, який вам пропонують здати в оренду на 50 років за 300 тис. грн. У такому випадку на рік ви отримуватимете 1,2 тис. грн.
– Ну зараз у власників землі немає вибору, інша справа, якщо знімуть мораторій, то люди зможуть обирати між продажем та орендою. Тому для власників землі вигідні коротші контракти, – зазначає інвестиційний банкір Сергій Фурса.
Однак короткочасна оренда може мати свої негативні наслідки. Орендатор може варварськи експлуатувати землю. У такому випадку кілька років доведеться вкладати кошти у добрива аби земля відновилася.
– Наш орендатор, щоб люди не віддавали свою землю іншим, придумав інший хід – пропонує переоформити договір ще на 7 років, хоча до кінця чинного ще 3 роки. За це платить по 10 тис. гривень. Все добровільно, але я не вірю у таку благодійність. Невідомо, чим доведеться за це заплатити, – розповіла власниця в одному з сіл на Київщині.
Після скасування мораторію вартість оренди почне зростати, тому орендатору вигідно підписати зараз угоду з землевласником на $50 за 1 га, ніж через три роки, коли вартість землі може зрости на 20-30%.
Ринку землі в Україні бути!
– Урядова команда за підтримки громадських організацій зосередила зусилля на зміні суспільної думки щодо ринку землі в Україні та пошуку балансу інтересів всіх учасників земельних відносин, – зазначили у Міністерстві агрополітики та продовольства України.
Складові моделі ринку землі, яку пропонує Уряд:
- Заборона на продаж землі іноземним громадянам та особам без громадянства
- Антиспекулятивні механізми
- Встановлення граничних розмірів земель сільськогосподарського призначення
- Підтримка малих та середніх сільгоспвиробників
Докладніше читайте у документі:
Скільки коштуватиме українська земля через 10 років
На сьогодні квазіринкова ціна на землю в Україні $1,2 тис. за 1 га. У країнах, де ліберізований ринок ця сума у рази більша. Наприклад у Польщі близько $10 тис., у Чехії – $7 тис., у Румунії – $6,5 тис., в Болгарії – $4,5тис., а Нідерландах $63, 7 тис.
– Мораторій невигідний компаніям, які впроваджують нові стандарти ведення бізнесу та компаніям, які намагаються планувати довгострокові перспективи, – зазначає Дмитро Лівч.
Наприклад в Україні на даний момент 90% доданої вартості, яка створюється в агросекторі генерується компаніями, які вирощують культури, які відносять до продукції з низькою доданою вартістю (кукурудза, пшениця, соняшник. – Ред.).
Лише 10% компаній вирощують продукцію з високою доданою вартістю (фрукти, ягоди. – Ред.).
– У момент існування мораторію компанії не зацікавлені у вирощуванні продукції з високою доданою вартістю. Через те, що немає стабільності та захисту їх прав власності. Середній цикл для вирощування садів це 8-10 років. Навіть, якщо компанія захотіла вирощувати, наприклад, яблука, то вона інвестує великі кошти у купівлю саджанців, обслуговування землі тощо. Тож, якщо компанія уклала орендний контракт на 7 років, а власник землі відмовиться продовжувати орендний контракт – компанія нестиме збитки, – розповідає експерт, – розповідає експерт.
Після скасування мораторію спеціалісти прогнозують збільшення частки вирощування продукції з високою доданою вартістю.
Також варто зазначити, що орендатор все одно зберігає свої права на оренду, навіть у випадку зміни власника.
Вартість оренди на землю зростатиме приблизно на 20-25% кожного року. Так за 10 років вартість за 1 га зросте від $1,2 тис. до $4,5 тис. Однак, активне зростання може стримуватися ризиками інвестування в Україну.
Наприклад, у вас є пай на 5 га. Через 10 років ви зможете його продати за $22,5 тис. Вартість оренди зросте з $250 до $1,2 тис. на рік.
Раніше Факти ICTV писали, що заборона на купівлю та продаж земель сільськогосподарського призначення в Україні порушує Європейську конвенцію з прав людини.
Фото: dreamstime
